Portugal Golden Visa 2025: Was Immobilieninvestoren jetzt wissen müssen

Im Jahr 2025 ist das Portugal Golden Visa-Programm nicht mehr das, was es einmal war. Wer 2023 noch mit 500.000 Euro in eine Wohnung in Lissabon oder Porto investiert hat, konnte damit problemlos eine Aufenthaltserlaubnis bekommen - und auf den portugiesischen Pass hoffen. Heute? Immobilienkauf ist nicht mehr erlaubt. Die Regierung hat diese Option im Oktober 2023 abgeschafft, um den Wohnungsdruck in den Großstädten zu drosseln. Das bedeutet: Wer heute in Portugal Immobilien kaufen will, um sich eine europäische Aufenthaltserlaubnis zu sichern, muss umdenken. Es gibt keine direkte Route mehr. Aber es gibt Wege - und die sind komplexer, teurer und weniger transparent.

Was ist heute noch möglich?

Das Golden Visa-Programm existiert weiter - aber mit fünf neuen Investitionsoptionen. Alle haben eines gemeinsam: Sie verlangen mindestens 500.000 Euro. Und keiner davon ist eine Immobilie.

• Investition in Fonds: Mindestens 500.000 Euro in einen portugiesischen Venture-Capital- oder Private-Equity-Fonds. Mindestens 60% dieses Geldes muss in portugiesische Unternehmen fließen. Kein Immobilienvermögen erlaubt. Dies ist die beliebteste Option 2025 - über 95% der neuen Anträge nutzen diesen Weg.
• Unternehmensgründung: 500.000 Euro in ein portugiesisches Unternehmen investieren und mindestens fünf neue Arbeitsplätze schaffen, die drei Jahre lang bestehen bleiben. Alternativ: Keine Mindestinvestition, aber zehn neue Arbeitsplätze - mit Nachweis, dass sie nachhaltig sind.
• Kulturelle Spende: 250.000 Euro für den Erhalt von Kulturgütern oder Denkmälern. In ländlichen Gebieten mit weniger als 100 Einwohnern pro Quadratkilometer oder einem BIP unter 75% des nationalen Durchschnitts sinkt die Summe auf 200.000 Euro.
• Forschungsförderung: 500.000 Euro für staatlich anerkannte Forschungseinrichtungen in Portugal.
• Stiftung oder Verein: 500.000 Euro in eine portugiesische Stiftung oder gemeinnützige Organisation, die in der Kultur, Wissenschaft oder Umwelt tätig ist.

Keine dieser Optionen bringt dir eine Immobilie. Keine. Wenn du in Portugal ein Haus kaufen willst - dann nur als Privatinvestor, ohne Aufenthaltserlaubnis. Die goldenen Türen sind geschlossen.

Warum hat Portugal das abgeschafft?

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Zwischen 2015 und 2023 stiegen die Immobilienpreise in Lissabon um 142%. Die Mieten erhöhten sich um 89%. Gleichzeitig wuchsen die Löhne nur um 28%. Die Folge: Einheimische konnten sich keine Wohnungen mehr leisten. In Porto und Lissabon wurden Demonstrationen mit 15.000 Menschen organisiert. Die EU drückte auf den Knopf - und Portugal reagierte.

Das Golden Visa-Programm war 2023 noch für 85% aller Anträge verantwortlich - und fast alle davon basierten auf Immobilien. Das war nicht mehr tragbar. Die Regierung wollte nicht als „Wohnungsverkäufer für Reiche“ gelten. Die Abschaffung war keine Überraschung - sie war überfällig. Experten wie Dr. António Monteiro von der Universität Lissabon sagen: „Es war unausweichlich.“

Wie sieht die Realität heute aus?

Die Theorie klingt gut: Investiere in Fonds, schaffe Arbeitsplätze, rette Denkmäler. Aber die Praxis? Sie ist langsam, teuer und unübersichtlich.

Die Bearbeitungszeit für einen Golden Visa-Antrag lag 2022 bei durchschnittlich acht Monaten. 2025? 18 Monate. Die Einwanderungsbehörde SEF hat 2024 nur 1.200 Anträge genehmigt - im Vorjahr waren es noch 6.800. Das ist kein Zufall. Die Regierung hat das Programm bewusst verlangsamt.

Und die Kosten? Sie steigen. Die Mindestinvestition von 500.000 Euro ist nur der Anfang. Dazu kommen:

• 618,60 Euro Antragsgebühr
• 6.179,40 Euro für die erste Aufenthaltserlaubnis
• 3.090,40 Euro für die Verlängerung nach zwei Jahren
• 150-300 Euro pro Dokument für professionelle Übersetzung ins Portugiesische
• Mindestens 100.000 Euro medizinische Versicherung pro Person

Insgesamt liegt die durchschnittliche Gesamtsumme bei 535.389 Euro. Und das ist nur der Anfang. Du musst das Geld fünf Jahre lang binden - ohne Verkauf, ohne Rückzahlung. Der Fonds muss mindestens 60% in portugiesische Unternehmen investieren. Aber wie sieht die tatsächliche Rendite aus? Laut CMS Portugal liegen die durchschnittlichen jährlichen Renditen zwischen 4,2% und 6,8%. Das ist nicht schlecht - aber es ist kein Immobilienvermögen, das du verkaufen kannst, wenn du Geld brauchst.

Was ist mit Immobilieninvestoren?

Wenn du als Immobilieninvestor nach Portugal schaust, musst du akzeptieren: Es gibt keinen Golden Visa-Pfad mehr. Aber es gibt eine indirekte Möglichkeit - und sie ist extrem schwer zu nutzen.

Stell dir vor: Du gründest ein Unternehmen in Portugal. Du investierst 500.000 Euro. Und du schaffst fünf Arbeitsplätze - nicht als Manager, sondern als echte Angestellte mit Vertrag, Lohn, Sozialversicherung. Du kaufst dann eine Immobilie für dein Unternehmen - ein Büro, ein Lager, eine Wohnung für Mitarbeiter. Das ist legal. Aber es ist kein „Investment für dich“. Es ist ein Geschäftsmodell. Und es erfordert mehr als Geld. Es erfordert Zeit, Personal, Rechtsberatung, Buchhaltung. Und es ist kein Weg für Einzelpersonen, die nur eine Ferienwohnung kaufen wollen.

Global Residence Index dokumentiert nur wenige solche Fälle. Die meisten, die das versuchen, scheitern an den Bürokratie-Hürden. Die SEF prüft jede Arbeitsplatzschaffung genau. Ein Antrag, der 2023 noch einfach war, wird heute abgelehnt, wenn die Arbeitsplätze nicht nachweisbar langfristig sind.

Wie vergleicht sich Portugal mit anderen Ländern?

Wenn du nach Europa schaust, gibt es bessere Optionen - je nachdem, was du willst.

Griechenland bleibt die einfachste Option für Immobilieninvestoren: 250.000 Euro, keine Aufenthaltsverpflichtung, schnelle Genehmigung. Spanien bietet ähnliche Bedingungen - aber keine Staatsbürgerschaft. Malta ist teurer, aber schneller bei der Staatsbürgerschaft. Portugal? Es ist der einzige Ort, der Staatsbürgerschaft verspricht - aber nur, wenn du bereit bist, 500.000 Euro in etwas zu investieren, das du nicht siehst, nicht berührst und nicht verkaufen kannst.

Was kommt als Nächstes?

Die portugiesische Regierung hat im Juni 2025 einen Gesetzentwurf vorgelegt: Die Wartezeit für die Staatsbürgerschaft soll von fünf auf zehn Jahre erhöht werden. Nur Bürger aus CPLP-Ländern (wie Brasilien oder Angola) würden nach sieben Jahren passieren. Das ist ein deutliches Signal: Portugal will das Programm nicht mehr fördern - es will es beenden.

Henley & Partners prognostiziert: „Portugal wird das Golden Visa-Programm bis 2027 abschaffen.“ Es bleibt nur eine Übergangsphase für Anträge, die vor Ende 2026 eingereicht wurden. Wer jetzt noch einsteigt, riskiert, dass die Regeln sich nochmal ändern - und er am Ende leer ausgeht.

Was tun, wenn du in Portugal investieren willst?

Wenn du Immobilien in Portugal kaufen willst - mach es. Aber nicht für eine Aufenthaltserlaubnis. Kaufe als Privatinvestor. Nutze die niedrigen Zinsen. Nutze die steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen. Aber akzeptiere: Du bekommst keinen Pass dafür.

Wenn du den Pass willst, musst du dich entscheiden:

• Option A: Investmentfonds - Die sicherste, einfachste, aber auch am wenigsten kontrollierbare Option. Du gibst Geld ab - und vertraust auf die Fondsmanager. Renditen sind realistisch, aber du hast keine Kontrolle.
• Option B: Unternehmensgründung - Du baust ein Unternehmen auf. Du schaffst Arbeitsplätze. Du investierst 500.000 Euro. Es ist aufwendig, aber du baust etwas auf - und du kannst später sogar Immobilien kaufen, die dem Unternehmen gehören.
• Option C: Warten - Wenn du nicht unter Druck stehst, warte bis 2026. Vielleicht wird das Programm noch einmal angepasst. Vielleicht kommt eine neue Option. Vielleicht wird es ganz beendet. In beiden Fällen: Wer jetzt einsteigt, zahlt den höchsten Preis.

Die Zeiten haben sich geändert. Portugal ist kein Land mehr, das dir mit einer Immobilie den Pass gibt. Es ist ein Land, das dir sagt: „Wenn du uns wirklich unterstützen willst, dann investiere in unsere Wirtschaft - nicht in unsere Wohnungen.“

Was du jetzt tun musst

Wenn du ernsthaft überlegst, Portugal für eine Aufenthaltserlaubnis zu nutzen, dann:

1. Prüfe deine Motivation: Willst du eine Immobilie? Dann geh nach Griechenland oder Spanien. Willst du einen Pass? Dann akzeptiere, dass du kein Haus bekommst.
2. Wähle den richtigen Weg: Fonds sind einfach. Unternehmen sind komplex. Spenden sind symbolisch. Wähle, was zu dir passt - nicht zu dem, was andere tun.
3. Rechne mit Verzögerungen: 18 Monate Bearbeitungszeit sind heute Normalität. Plane deine Reisepläne danach.
4. Verstehe die Sprache: Für die Staatsbürgerschaft brauchst du A2-Portugiesisch. Der Test hat eine Durchfallquote von 38%. Übe jetzt.
5. Vermeide Betrüger: Viele Berater verkaufen dir immer noch „Immobilien + Golden Visa“. Das ist illegal. Du wirst Geld verlieren. Prüfe jede Aussage mit einer portugiesischen Anwaltskanzlei - wie CMS Portugal oder Mercan Group.

Portugal ist nicht mehr das Land, das du aus den Broschüren kennst. Es ist ein Land, das seine Grenzen neu definiert. Wer jetzt investiert, tut das nicht für den Pass. Er tut es, weil er an Portugal glaubt - und bereit ist, auf etwas zu setzen, das nicht mehr einfach ist.