Im Jahr 2025 ist es für deutsche Käufer nicht mehr so einfach wie vor fünf Jahren, eine Ferienimmobilie in Spanien oder Portugal zu finanzieren. Die Zeiten der günstigen Kredite mit 20 % Eigenkapital sind vorbei. Heute müssen Sie mit 40 bis 60 % Eigenkapital rechnen - und das nur, wenn Sie alle Unterlagen perfekt vorbereiten. Wer denkt, dass es reicht, ein Haus in der Costa del Sol zu finden und dann einfach einen Kredit bei der deutschen Bank zu beantragen, liegt falsch. Die Finanzierung von Auslandsimmobilien ist ein komplexer Prozess mit unterschiedlichen Regeln in jedem Land - und selbst innerhalb Spaniens oder Portugals gibt es regionale Unterschiede.
Spanien: Höhere Finanzierungsquote, aber strengere Regeln
In Spanien können deutsche Käufer bis zu 70 % des Kaufpreises finanzieren - das ist mehr als in Portugal. Aber diese 70 % kommen nicht einfach so. Spanische Banken prüfen Ihre Bonität viel strenger als deutsche Institute. Sie verlangen nicht nur Ihre SCHUFA-Auskunft, sondern auch detaillierte Einkommensnachweise, Steuerbescheide und Kontoauszüge aus den letzten drei Jahren. Und das alles muss in gutem Spanisch oder Englisch vorliegen.
Eine wichtige Hürde ist die sogenannte Tasación. Das ist die offizielle Immobilienbewertung durch einen spanischen Gutachter. Oft setzt dieser den Wert der Immobilie niedriger an als der Verkaufspreis. Wenn Ihr Kaufvertrag 300.000 Euro beträgt, aber die Tasación nur 260.000 Euro ergibt, dann wird die Bank nur 70 % von 260.000 Euro, also 182.000 Euro, finanzieren. Sie müssten dann den Rest selbst zahlen - und das kann Ihren Plan durcheinanderbringen.
Darüber hinaus brauchen Sie eine spanische Steuernummer: die NIE-Nummer. Die Beantragung dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen. Ohne diese Nummer können Sie nicht einmal einen Kaufvertrag unterschreiben. Viele Käufer unterschätzen diesen Schritt und beginnen erst mit der Suche nach der Immobilie - und dann merken sie, dass sie monatelang warten müssen, bis sie überhaupt einen Kreditantrag stellen können.
Die Kaufnebenkosten in Spanien liegen bei durchschnittlich 12 bis 14 % des Kaufpreises. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer (zwischen 6 % und 10 % je nach Region), Notarkosten, Grundbuchgebühren und Steuerberatung. In Andalusien, wo viele Deutsche kaufen, liegt die Steuer bei 10 %. Das ist teuer. Und wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie 19 % Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen - das ist weniger als in Portugal, aber immer noch ein großer Teil des Gewinns.
Portugal: Weniger Finanzierung, aber günstigere Kosten
Portugal bietet weniger Finanzierung: Deutsche Banken finanzieren hier maximal 57,6 % des Kaufpreises. Das klingt schlecht - aber es gibt einen Haken. Wenn Sie den Residentenstatus bekommen, zum Beispiel über das D7-Visum (für passive Einkünfte) oder das Digital Nomad Visa, dann können portugiesische Banken Ihnen bis zu 80 % finanzieren - und das mit niedrigeren Zinsen. Viele Deutsche nutzen diesen Weg bewusst: Sie beantragen den Aufenthaltstitel, bevor sie kaufen, und sparen so Tausende Euro.
Die Kaufnebenkosten in Portugal sind deutlich günstiger: 6,5 bis 9 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbssteuer liegt bei 6,5 %, und es gibt keine zusätzlichen regionalen Aufschläge wie in Spanien. Auch die Notarkosten sind niedriger. Wer eine Immobilie als Zweitwohnsitz kauft, muss 20 bis 30 % Eigenkapital mitbringen - aber wenn Sie Resident werden, reichen 10 bis 15 % plus Nebenkosten.
Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Portugal liegt bei 28 % - das ist höher als in Spanien. Aber: Wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, zahlen Sie gar keine Steuer auf die Miete. Viele Deutsche nutzen das: Sie ziehen nach Portugal, vermieten die alte Wohnung in Deutschland und nutzen die neue Immobilie als Hauptwohnsitz. Dann fallen die Mieteinnahmen nicht unter die Steuer.
Ein weiterer Vorteil: Die portugiesische Steuernummer (NIF) ist schneller zu bekommen - oft innerhalb von einer Woche. Und viele Banken akzeptieren Übersetzungen der Unterlagen, solange sie notariell beglaubigt sind. Das macht den Prozess etwas einfacher als in Spanien, wo oft Originaldokumente verlangt werden.
Die wichtigsten Finanzierungsanbieter im Vergleich
Nicht jede deutsche Bank bietet Auslandsfinanzierungen an. Nur wenige haben die Expertise und die Partnerschaften mit ausländischen Banken. Hier die wichtigsten Anbieter:
- Hamburger HYPO: Spezialisiert auf Spanien und Portugal. Vermittelt Kredite über spanische Banken (bis 70 %) und deutsche Banken für Portugal (bis 57,6 %). Bietet Beratung in deutscher Sprache und hilft bei der NIE- und NIF-Beschaffung. Im Jahr 2024 haben sie 327 Finanzierungen in Spanien und 189 in Portugal vermittelt.
- BW-Bank: Bietet eine besondere Lösung: ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag. Die Finanzierungsquote liegt bei bis zu 57 % des Beleihungswertes. Wichtig: Sie sichern die Immobilie vor Ort ab - das heißt, sie nehmen die spanische oder portugiesische Immobilie als Sicherheit, nicht nur Ihre deutsche Immobilie. Das ist selten.
- Baufi-Nord: Vermittelt über deutsche oder lokale Banken. Keine eigenen Kredite, aber gute Kontakte zu spanischen und portugiesischen Instituten. Gut für Kunden, die flexibel bleiben wollen.
Die BW-Bank hat im Oktober 2025 eine neue Produktlinie vorgestellt: Sie ermöglicht jetzt eine Kombination aus deutscher und ausländischer Sicherheit - bis zu 130 % des Beleihungswertes. Das ist revolutionär. Aber: Das gilt nur für Kunden mit sehr guter Bonität und hohem Einkommen. Für den Durchschnittskauf ist das kaum relevant.
Wie lange dauert die Finanzierung?
Ein typischer Fehler: Käufer denken, sie können in drei Monaten eine Immobilie kaufen und finanzieren. Tatsächlich brauchen Sie mindestens 4 bis 8 Monate. In Spanien dauert der Prozess durchschnittlich 6 bis 8 Wochen - aber das ist nur, wenn alles reibungslos läuft. Die Tasación allein kann 10 bis 14 Tage dauern. Die NIE-Nummer 2 bis 4 Wochen. Und die Bonitätsprüfung durch spanische Banken kann noch mal 3 Wochen brauchen.
In Portugal ist der Prozess oft länger: 3 bis 4 Monate. Warum? Weil die Banken die Unterlagen übersetzen und beglaubigen lassen müssen. Das kostet Zeit. Und wenn Sie den Residentenstatus beantragen, dauert das zusätzlich 2 bis 5 Monate - je nach Behörde.
Ein Nutzer auf Trustpilot berichtete, dass Hamburger HYPO die Finanzierung für eine Immobilie in der Algarve in 6 Wochen abgeschlossen hat. Ein anderer kritisierte die BW-Bank, weil sie 10 Wochen für die Unterlagengenehmigung gebraucht hat. Der Unterschied: Die eine Bank arbeitet mit lokalen Partnern, die andere mit deutschen Abteilungen, die nicht mit ausländischen Systemen vertraut sind.
Zinsen, Kosten und aktuelle Trends
Die Zinsen sind seit 2024 gestiegen, aber jetzt stabilisiert. In Spanien liegen sie für Nicht-Residenten bei 3,8 % bis 4,5 % effektiv. In Portugal zahlen Residenten 3,2 % bis 3,9 %. Das ist vergleichbar mit deutschen Zinsen - aber die Laufzeit ist oft kürzer: 15 bis 20 Jahre statt 25 bis 30.
Die Immobilienpreise steigen weiter: In Spanien durchschnittlich 8,2 % pro Jahr, in Portugal an der Algarve sogar 11,7 %. Das ist gut für Investoren - aber schlecht für Käufer, die noch nicht zahlen. Wer jetzt nicht kauft, zahlt nächstes Jahr mehr. Die Deutsche Bundesbank prognostiziert für 2025 eine weitere Steigerung von 3 % bis 5 % in Spanien und 4 % bis 6 % in Portugal.
Ein wichtiger Trend: Im Jahr 2024 stiegen die Finanzierungsvolumina für spanische Immobilien um 12,3 % auf 1,8 Milliarden Euro, für portugiesische um 18,7 % auf 950 Millionen Euro. Die Nachfrage nach Immobilien an der Costa del Sol stieg um 32 %, an der Algarve um 41 %. Die meisten Käufer sind zwischen 45 und 60 Jahre alt, haben ein stabiles Einkommen und wollen nach der Pensionierung dort leben.
Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie eine Ferienimmobilie in Spanien oder Portugal kaufen wollen, dann beginnen Sie nicht mit der Suche nach dem Haus. Beginnen Sie mit der Finanzierung.
- Prüfen Sie Ihr Eigenkapital: Haben Sie mindestens 40 % des Kaufpreises? Wenn nicht, müssen Sie sparen oder andere Vermögenswerte verkaufen.
- Entscheiden Sie: Resident oder Nicht-Resident? Wenn Sie länger als 183 Tage im Jahr in Portugal verbringen, sollten Sie den Residentenstatus anstreben. Das spart Geld.
- Beauftragen Sie einen Spezialisten: Nutzen Sie Hamburger HYPO, BW-Bank oder Baufi-Nord. Keine normale Bank - die kennt die Regeln nicht.
- Beschaffen Sie die NIE oder NIF: Tun Sie das sofort, auch wenn Sie noch kein Haus haben. Die Wartezeit ist lang.
- Vermeiden Sie Überraschungen: Lassen Sie sich die Tasación (Spanien) oder die Bewertung (Portugal) vorab erklären. Fragen Sie: Was passiert, wenn der Wert niedriger ist als der Kaufpreis?
Die gute Nachricht: Es ist möglich. Tausende Deutsche haben es geschafft. Die schlechte Nachricht: Es ist kein Spaziergang. Wer denkt, er kann mit 20 % Eigenkapital und einem Kredit von der Hausbank loslegen, wird enttäuscht. Wer aber früh plant, realistisch denkt und auf Experten hört, kann sich seinen Traum vom Ferienhaus am Mittelmeer erfüllen - auch ohne Millionär zu sein.
