Im Jahr 2025 ist es für deutsche Käufer nicht mehr so einfach wie vor fünf Jahren, eine Ferienimmobilie in Spanien oder Portugal zu finanzieren. Die Zeiten der günstigen Kredite mit 20 % Eigenkapital sind vorbei. Heute müssen Sie mit 40 bis 60 % Eigenkapital rechnen - und das nur, wenn Sie alle Unterlagen perfekt vorbereiten. Wer denkt, dass es reicht, ein Haus in der Costa del Sol zu finden und dann einfach einen Kredit bei der deutschen Bank zu beantragen, liegt falsch. Die Finanzierung von Auslandsimmobilien ist ein komplexer Prozess mit unterschiedlichen Regeln in jedem Land - und selbst innerhalb Spaniens oder Portugals gibt es regionale Unterschiede.
Spanien: Höhere Finanzierungsquote, aber strengere Regeln
In Spanien können deutsche Käufer bis zu 70 % des Kaufpreises finanzieren - das ist mehr als in Portugal. Aber diese 70 % kommen nicht einfach so. Spanische Banken prüfen Ihre Bonität viel strenger als deutsche Institute. Sie verlangen nicht nur Ihre SCHUFA-Auskunft, sondern auch detaillierte Einkommensnachweise, Steuerbescheide und Kontoauszüge aus den letzten drei Jahren. Und das alles muss in gutem Spanisch oder Englisch vorliegen.
Eine wichtige Hürde ist die sogenannte Tasación. Das ist die offizielle Immobilienbewertung durch einen spanischen Gutachter. Oft setzt dieser den Wert der Immobilie niedriger an als der Verkaufspreis. Wenn Ihr Kaufvertrag 300.000 Euro beträgt, aber die Tasación nur 260.000 Euro ergibt, dann wird die Bank nur 70 % von 260.000 Euro, also 182.000 Euro, finanzieren. Sie müssten dann den Rest selbst zahlen - und das kann Ihren Plan durcheinanderbringen.
Darüber hinaus brauchen Sie eine spanische Steuernummer: die NIE-Nummer. Die Beantragung dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen. Ohne diese Nummer können Sie nicht einmal einen Kaufvertrag unterschreiben. Viele Käufer unterschätzen diesen Schritt und beginnen erst mit der Suche nach der Immobilie - und dann merken sie, dass sie monatelang warten müssen, bis sie überhaupt einen Kreditantrag stellen können.
Die Kaufnebenkosten in Spanien liegen bei durchschnittlich 12 bis 14 % des Kaufpreises. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer (zwischen 6 % und 10 % je nach Region), Notarkosten, Grundbuchgebühren und Steuerberatung. In Andalusien, wo viele Deutsche kaufen, liegt die Steuer bei 10 %. Das ist teuer. Und wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie 19 % Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen - das ist weniger als in Portugal, aber immer noch ein großer Teil des Gewinns.
Portugal: Weniger Finanzierung, aber günstigere Kosten
Portugal bietet weniger Finanzierung: Deutsche Banken finanzieren hier maximal 57,6 % des Kaufpreises. Das klingt schlecht - aber es gibt einen Haken. Wenn Sie den Residentenstatus bekommen, zum Beispiel über das D7-Visum (für passive Einkünfte) oder das Digital Nomad Visa, dann können portugiesische Banken Ihnen bis zu 80 % finanzieren - und das mit niedrigeren Zinsen. Viele Deutsche nutzen diesen Weg bewusst: Sie beantragen den Aufenthaltstitel, bevor sie kaufen, und sparen so Tausende Euro.
Die Kaufnebenkosten in Portugal sind deutlich günstiger: 6,5 bis 9 % des Kaufpreises. Die Grunderwerbssteuer liegt bei 6,5 %, und es gibt keine zusätzlichen regionalen Aufschläge wie in Spanien. Auch die Notarkosten sind niedriger. Wer eine Immobilie als Zweitwohnsitz kauft, muss 20 bis 30 % Eigenkapital mitbringen - aber wenn Sie Resident werden, reichen 10 bis 15 % plus Nebenkosten.
Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Portugal liegt bei 28 % - das ist höher als in Spanien. Aber: Wenn Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen, zahlen Sie gar keine Steuer auf die Miete. Viele Deutsche nutzen das: Sie ziehen nach Portugal, vermieten die alte Wohnung in Deutschland und nutzen die neue Immobilie als Hauptwohnsitz. Dann fallen die Mieteinnahmen nicht unter die Steuer.
Ein weiterer Vorteil: Die portugiesische Steuernummer (NIF) ist schneller zu bekommen - oft innerhalb von einer Woche. Und viele Banken akzeptieren Übersetzungen der Unterlagen, solange sie notariell beglaubigt sind. Das macht den Prozess etwas einfacher als in Spanien, wo oft Originaldokumente verlangt werden.
Die wichtigsten Finanzierungsanbieter im Vergleich
Nicht jede deutsche Bank bietet Auslandsfinanzierungen an. Nur wenige haben die Expertise und die Partnerschaften mit ausländischen Banken. Hier die wichtigsten Anbieter:
- Hamburger HYPO: Spezialisiert auf Spanien und Portugal. Vermittelt Kredite über spanische Banken (bis 70 %) und deutsche Banken für Portugal (bis 57,6 %). Bietet Beratung in deutscher Sprache und hilft bei der NIE- und NIF-Beschaffung. Im Jahr 2024 haben sie 327 Finanzierungen in Spanien und 189 in Portugal vermittelt.
- BW-Bank: Bietet eine besondere Lösung: ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag. Die Finanzierungsquote liegt bei bis zu 57 % des Beleihungswertes. Wichtig: Sie sichern die Immobilie vor Ort ab - das heißt, sie nehmen die spanische oder portugiesische Immobilie als Sicherheit, nicht nur Ihre deutsche Immobilie. Das ist selten.
- Baufi-Nord: Vermittelt über deutsche oder lokale Banken. Keine eigenen Kredite, aber gute Kontakte zu spanischen und portugiesischen Instituten. Gut für Kunden, die flexibel bleiben wollen.
Die BW-Bank hat im Oktober 2025 eine neue Produktlinie vorgestellt: Sie ermöglicht jetzt eine Kombination aus deutscher und ausländischer Sicherheit - bis zu 130 % des Beleihungswertes. Das ist revolutionär. Aber: Das gilt nur für Kunden mit sehr guter Bonität und hohem Einkommen. Für den Durchschnittskauf ist das kaum relevant.
Wie lange dauert die Finanzierung?
Ein typischer Fehler: Käufer denken, sie können in drei Monaten eine Immobilie kaufen und finanzieren. Tatsächlich brauchen Sie mindestens 4 bis 8 Monate. In Spanien dauert der Prozess durchschnittlich 6 bis 8 Wochen - aber das ist nur, wenn alles reibungslos läuft. Die Tasación allein kann 10 bis 14 Tage dauern. Die NIE-Nummer 2 bis 4 Wochen. Und die Bonitätsprüfung durch spanische Banken kann noch mal 3 Wochen brauchen.
In Portugal ist der Prozess oft länger: 3 bis 4 Monate. Warum? Weil die Banken die Unterlagen übersetzen und beglaubigen lassen müssen. Das kostet Zeit. Und wenn Sie den Residentenstatus beantragen, dauert das zusätzlich 2 bis 5 Monate - je nach Behörde.
Ein Nutzer auf Trustpilot berichtete, dass Hamburger HYPO die Finanzierung für eine Immobilie in der Algarve in 6 Wochen abgeschlossen hat. Ein anderer kritisierte die BW-Bank, weil sie 10 Wochen für die Unterlagengenehmigung gebraucht hat. Der Unterschied: Die eine Bank arbeitet mit lokalen Partnern, die andere mit deutschen Abteilungen, die nicht mit ausländischen Systemen vertraut sind.
Zinsen, Kosten und aktuelle Trends
Die Zinsen sind seit 2024 gestiegen, aber jetzt stabilisiert. In Spanien liegen sie für Nicht-Residenten bei 3,8 % bis 4,5 % effektiv. In Portugal zahlen Residenten 3,2 % bis 3,9 %. Das ist vergleichbar mit deutschen Zinsen - aber die Laufzeit ist oft kürzer: 15 bis 20 Jahre statt 25 bis 30.
Die Immobilienpreise steigen weiter: In Spanien durchschnittlich 8,2 % pro Jahr, in Portugal an der Algarve sogar 11,7 %. Das ist gut für Investoren - aber schlecht für Käufer, die noch nicht zahlen. Wer jetzt nicht kauft, zahlt nächstes Jahr mehr. Die Deutsche Bundesbank prognostiziert für 2025 eine weitere Steigerung von 3 % bis 5 % in Spanien und 4 % bis 6 % in Portugal.
Ein wichtiger Trend: Im Jahr 2024 stiegen die Finanzierungsvolumina für spanische Immobilien um 12,3 % auf 1,8 Milliarden Euro, für portugiesische um 18,7 % auf 950 Millionen Euro. Die Nachfrage nach Immobilien an der Costa del Sol stieg um 32 %, an der Algarve um 41 %. Die meisten Käufer sind zwischen 45 und 60 Jahre alt, haben ein stabiles Einkommen und wollen nach der Pensionierung dort leben.
Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie eine Ferienimmobilie in Spanien oder Portugal kaufen wollen, dann beginnen Sie nicht mit der Suche nach dem Haus. Beginnen Sie mit der Finanzierung.
- Prüfen Sie Ihr Eigenkapital: Haben Sie mindestens 40 % des Kaufpreises? Wenn nicht, müssen Sie sparen oder andere Vermögenswerte verkaufen.
- Entscheiden Sie: Resident oder Nicht-Resident? Wenn Sie länger als 183 Tage im Jahr in Portugal verbringen, sollten Sie den Residentenstatus anstreben. Das spart Geld.
- Beauftragen Sie einen Spezialisten: Nutzen Sie Hamburger HYPO, BW-Bank oder Baufi-Nord. Keine normale Bank - die kennt die Regeln nicht.
- Beschaffen Sie die NIE oder NIF: Tun Sie das sofort, auch wenn Sie noch kein Haus haben. Die Wartezeit ist lang.
- Vermeiden Sie Überraschungen: Lassen Sie sich die Tasación (Spanien) oder die Bewertung (Portugal) vorab erklären. Fragen Sie: Was passiert, wenn der Wert niedriger ist als der Kaufpreis?
Die gute Nachricht: Es ist möglich. Tausende Deutsche haben es geschafft. Die schlechte Nachricht: Es ist kein Spaziergang. Wer denkt, er kann mit 20 % Eigenkapital und einem Kredit von der Hausbank loslegen, wird enttäuscht. Wer aber früh plant, realistisch denkt und auf Experten hört, kann sich seinen Traum vom Ferienhaus am Mittelmeer erfüllen - auch ohne Millionär zu sein.
Jean Matzen
November 16 2025Die Tasación ist der klassische Falle für deutsche Käufer. Banken bewerten nicht den Markt, sondern den Risikowert - und der liegt oft 15-20% unter dem Verkaufspreis. Wer das nicht checkt, landet mit 300k Kaufpreis bei 182k Finanzierung und muss den Rest aus der eigenen Tasche bezahlen. Das ist kein Fehler, das ist System. Und die deutschen Banken sagen das nicht, weil sie keine Lust haben, komplexe spanische Prozesse zu erklären. Das ist pure Risikovermeidung - nicht Kundschaftsfreundlichkeit.
Heidi Spidell
November 17 2025Ich hab vor zwei Jahren in der Algarve gekauft - ohne Residentenstatus. War stressig, aber machbar. Der größte Tipp: NIF sofort beantragen, noch bevor du ein Haus siehst. Die Wartezeit ist die echte Zeitfalle. Und nein, du brauchst kein Anwalt, der 3k verlangt. Ein lokaler Notar mit Deutschkenntnissen reicht. Die Banken sind nicht so böse, wie alle sagen. Sie wollen nur, dass du nicht überrascht wirst. Und das ist fair.
Philipp Holz
November 19 2025Haha, also wenn ihr denkt, 40% Eigenkapital ist viel - dann habt ihr noch nie in München eine Wohnung gesucht. Da zahlt man 100% und kriegt dafür eine Schuhkarton-Wohnung mit 30qm. Hier kriegt man ein Haus mit Pool für 300k - und ihr jammert über 40%? Die meisten von euch sind nur faul und wollen, dass andere das System für sie umbauen. Die Banken sind nicht dein persönlicher Kreditautomat. Wenn du einen Traum hast, dann arbeitest du dafür - nicht hoffst, dass die Regierung dir einen Sonderkredit fürs Mittelmeer verpasst. Und wenn du den Residentenstatus willst - dann zieh doch einfach um. Warum immer alles so kompliziert machen?
Max Olesko
November 20 2025Wusstet ihr, dass die EU seit 2023 geheime Vereinbarungen mit spanischen Banken hat, um deutsche Kapitalflucht zu kontrollieren? Die Tasación ist kein Zufall - das ist eine künstliche Abwertung, um zu verhindern, dass zu viele Deutsche Immobilien aufkaufen. Die NIE-Nummer dauert so lange, weil sie dich abschrecken wollen. Und die Zinsen? Die sind bewusst höher, damit du dich nicht verliebst. Sie wollen, dass du bleibst - und dein Geld in Deutschland lässt. Das ist keine Finanzierung - das ist wirtschaftlicher Kolonialismus.
Peter Awiszus
November 21 2025NIE und NIF beantragen. Sofort. Keine Ausreden. Das ist der erste Schritt. Alles andere kommt danach.
Alexander Maurer
November 21 2025Man fragt sich manchmal, ob das alles wirklich um Geld geht. Oder ob es nicht um etwas tieferes geht: um Freiheit. Um den Mut, den eigenen Lebensentwurf zu verlassen. Die Banken, die Regeln, die Steuern - das sind nur Symptome. Die eigentliche Frage ist: Bist du bereit, dein altes Leben loszulassen? Nicht weil es schlecht ist, sondern weil es nicht mehr dich ist. Und wenn du das weißt - dann ist die Tasación nur ein kleiner Haken. Nicht das Ende der Geschichte.
Carsten Nelk
November 22 2025Die von Ihnen genannten Finanzierungsquoten sind irreführend. Die 70% in Spanien gelten nur für Käufer mit mindestens 150.000€ Jahresbruttoeinkommen und einem deutschen Vermögensnachweis, der über die SCHUFA hinausgeht. Die meisten Berichte ignorieren diese Voraussetzungen. Die BW-Bank mit ihrer 130%-Lösung ist eine Marketing-Finte - sie verlangt eine zusätzliche Sicherheit in Deutschland, die oft 2x so hoch ist wie die ausländische Immobilie. Das ist kein Kredit, das ist ein Leasingvertrag mit Immobilien-Sicherung. Und die Zinsen? Die werden nach 5 Jahren angepasst - und dann wird es teuer. Wer das nicht liest, wird überrascht.
David Melvin
November 23 2025Ich hab in Lissabon gekauft - mit Residentenstatus. Der Unterschied zwischen 57% und 80% Finanzierung ist gigantisch. Aber: Du musst nachweisen, dass du 8k€/Jahr passive Einkünfte hast. Das ist kein Geheimnis. Die Behörden prüfen das genau. Wer das nicht hat, sollte nicht versuchen, den D7 zu schummeln. Es gibt keine Schleuse. Und die Steuer auf Miete? Die ist nur ein Problem, wenn du sie ignorierst. Melde sie - und du zahlst weniger als in Deutschland.
Rolf Bittner
November 23 2025Deutsche Banken sagen: Wir finanzieren nicht. Spanische Banken sagen: Wir verlangen zu viel. Portugiesische sagen: Wir brauchen mehr Zeit. Und dann kommt der Typ mit dem NIE-Formular und sagt: Das ist einfach. Das ist kein Land - das ist ein Spiel. Und wir sind die Spielsteine. Wer hier kauft, gibt sein Geld für eine Illusion aus. Ein Haus in Spanien ist kein Zuhause - es ist ein Vermögenswert, den die EU kontrolliert. Und wenn du denkst, du bist frei, dann bist du nur blind.
Michael Hufelschulte
November 24 2025Die Formulierung 'Tasación' ist grammatikalisch korrekt, aber die Verwendung von 'NIE-Nummer' ist ungenau. Richtig ist 'Número de Identificación de Extranjero', also 'NIE' als Akronym, nicht als Substantiv mit Bindestrich. Ebenso: 'NIF' ist 'Número de Identificação Fiscal'. Die Verwendung von 'NIE-Nummer' ist eine deutsche Übertragung, die im Spanischen nicht existiert. Wer professionell arbeitet, sollte die Originalbegriffe verwenden. Sonst wirkt das wie eine Halbwissen-Show.
Wolfram Schmied
November 25 2025Ich hab vor einem Jahr mit Hamburger HYPO gekauft. War stressig, aber die haben mich durchgebracht. Der wichtigste Punkt: Sie haben mir gesagt, was ich nicht wusste. Die Tasación war mein größter Schock - aber sie haben mir vorher gesagt: 'Erwartet 15% Unterschied'. Das hat mich gerettet. Und sie haben mir geholfen, die NIE zu beantragen - ohne dass ich nach Spanien fliegen musste. Das ist der Unterschied zwischen einer Bank und einem echten Partner.
Elmar Idao
November 27 2025Bitte beachten Sie: Die Formulierung '40 bis 60 % Eigenkapital' ist ungenau. Korrekt wäre: 'Ein Eigenkapitalanteil von mindestens 40 % bis maximal 60 % des Kaufpreises ist erforderlich'. Außerdem: 'Grunderwerbssteuer zwischen 6 % und 10 % je nach Region' - hier fehlt die Angabe, dass es sich um den 'Bemessungsgrundlage' handelt. Und: 'Einkommensteuer auf Mieteinnahmen' - korrekt wäre 'Einkommensteuer auf Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung'. Sprache ist nicht nur Inhalt - sie ist Präzision.
Jean Paul Kirschstein
November 29 2025Es ist nicht die Finanzierung, die schwierig ist. Es ist die Veränderung. Die Entscheidung, ein Haus zu kaufen, ist eine Entscheidung, ein anderes Leben zu führen. Die Banken, die NIEs, die Steuern - das sind nur die Werkzeuge. Der wirkliche Preis ist die Angst, die du überwindest. Wer das nicht sieht, wird immer nach der perfekten Lösung suchen - und nie finden, was er wirklich braucht.
Alexander Wondra
November 30 2025Ich hab’s gemacht - und ich kann sagen: Es ist machbar. Aber nur, wenn du dich auf die Prozesse einlässt. Die NIE-Nummer ist kein Hindernis - sie ist dein Türöffner. Und wenn du denkst, du kannst das alleine, dann wirst du monatelang warten. Hol dir Hilfe. Nicht weil du schwach bist - sondern weil du klug bist. Und vergiss nicht: Es geht nicht um das Haus. Es geht um das Leben, das du danach leben willst.