Auswanderung und Immobilienbesitz: So funktioniert die steuerliche Registrierung ab 2025

Wenn du deine deutsche Wohnung behältst, während du ins Ausland ziehst, denkst du vielleicht: Ich zahle keine Steuern mehr in Deutschland. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die deutsche Steuerbehörde verfolgt dich nicht nur mit Mietsteuern - sie könnte dich auch für einen Gewinn besteuern, den du noch nicht mal eingestrichen hast. Und ab 2025 wird das noch viel schlimmer.

Was passiert wirklich, wenn du Deutschland verlässt?

Du bist nicht mehr in Deutschland wohnhaft. Dein Arbeitsplatz ist in Portugal, dein Kind geht in einer spanischen Schule, deine Bankkonto ist in der Schweiz. Klingt sauber. Aber deine Immobilie in Berlin oder München bleibt. Und die deutsche Steuer hat dafür ein spezielles Werkzeug: die Wegzugsbesteuerung.

Bis Ende 2024 war das einfach: Privat genutzte Immobilien waren von der Wegzugsbesteuerung ausgenommen. Das bedeutete: Du ziehst aus, behältst deine Wohnung, und die Finanzbehörde sagt: Kein Problem, wir kassieren nichts. Aber das ändert sich. Ab 1. Januar 2025 soll die Regelung erweitert werden. Dann wird der Wertzuwachs deiner Immobilie - selbst wenn du sie nicht verkaufst - als fiktiver Gewinn besteuert.

Stell dir vor: Du hast deine Wohnung 2015 für 300.000 Euro gekauft. Heute ist sie 600.000 Euro wert. Du ziehst 2025 nach Bali. Die deutsche Steuer sagt: Na, dann zahle 26,375 % auf die 300.000 Euro Gewinn. Das sind 79.125 Euro - sofort fällig. Kein Verkauf, kein Geld in der Tasche. Nur eine Rechnung.

Wann greift die Wegzugsbesteuerung überhaupt?

Nicht jeder, der auswandert, ist betroffen. Die Regelung zielt auf Menschen mit langjähriger Steuerpflicht in Deutschland. Du bist betroffen, wenn du in den letzten 12 Jahren mindestens 7 Jahre unbeschränkt steuerpflichtig warst. Das heißt: Du hast in Deutschland Einkünfte versteuert, hast eine deutsche Adresse gehabt, bist also als Hauptsteuerpflichtiger gezählt worden.

Das gilt für alle Vermögenswerte - aber bisher nur für bestimmte. Unternehmensbeteiligungen, zum Beispiel wenn du 1 % oder mehr an einer deutschen GmbH hast und der Gesamtwert über 500.000 Euro liegt, werden sofort besteuert. Ein Beispiel: Du hast Anteile an einer Firma, die du für 200.000 Euro gekauft hast. Jetzt sind sie 2 Millionen Euro wert. Die Differenz: 1,8 Millionen Euro. Die Steuer: knapp 475.000 Euro. Und du musst das sofort zahlen - obwohl du die Anteile nicht verkaufst.

Immobilien waren bislang ausgenommen. Aber das ist jetzt vorbei. Die Bundesregierung plant, ab 2025 auch Privatimmobilien in die Regelung einzubeziehen. Das ist kein Gerücht. Es steht im Referentenentwurf des Bundesfinanzministeriums vom April 2024. Die Änderung soll im Herbst 2024 im Bundestag verabschiedet werden - und ab 2025 gelten.

Was passiert mit deiner Mietimmobilie?

Viele Auswanderer verkaufen ihre Wohnung nicht, sondern vermieten sie. Das ist kein Problem - solange du dich an die Regeln hältst. Du bleibst beschränkt steuerpflichtig in Deutschland. Das bedeutet: Du musst die Mieteinnahmen versteuern. Die Steuer liegt bei 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag. Das ist zwar nicht billig, aber berechenbar.

Wichtig: Du musst eine Steuernummer in Deutschland behalten. Und du musst jährlich eine Steuererklärung abgeben - auch wenn du im Ausland lebst. Die Finanzbehörde erwartet von dir, dass du alle Einkünfte aus Deutschland meldest. Vergisst du das, drohen Strafen, Zinsen, und im schlimmsten Fall ein Steuerbescheid mit Nachzahlung plus Zuschlägen.

Ein Erfahrungsbericht von einem Nutzer auf auchsi-forum.de: „Ich lebe seit 3 Jahren in Portugal, vermiete meine Münchener Wohnung und zahle 25 % auf die Mieteinnahmen. Es ist lästig, aber machbar.“

Warum ist der Verkauf vor dem Wegzug so wichtig?

Wenn du deine Immobilie vor der Auswanderung verkaufst, greift die Spekulationssteuer. Die gilt, wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufst, die du nicht selbst bewohnt hast. Aber es gibt eine Ausnahme: Wenn du die Wohnung mindestens 3 Jahre lang selbst genutzt hast, fällt die Spekulationssteuer weg.

Das ist der Schlüssel. Wenn du deine Wohnung 2022 bis 2024 selbst bewohnt hast und sie 2024 verkaufst, bevor du auswanderst, dann zahlst du keine Steuer auf den Gewinn. Das spart dir bis zu 26,375 % des Gewinns. Ein User auf Reddit berichtet: „Ich habe meine Berliner Wohnung zwei Jahre vor der Auswanderung verkauft. Die Steuerberatung hat 1.200 Euro gekostet - aber ich habe 35.000 Euro Steuern gespart.“

Wenn du die Wohnung erst 2025 verkaufst - nachdem du ausgewandert bist - dann ist die Spekulationssteuer nicht mehr relevant. Stattdessen greift die neue Wegzugsbesteuerung. Du zahlst also nicht auf den Verkauf, sondern auf den Wertzuwachs. Und du hast kein Geld, um die Steuer zu bezahlen.

Was ist mit der Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist etwas anderes. Sie zahlt der Käufer - nicht der Verkäufer. Sie liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Wenn du deine Wohnung verkaufst, spielt sie für dich keine Rolle. Aber wenn du eine neue Immobilie im Ausland kaufst, solltest du wissen: In vielen Ländern gibt es keine vergleichbare Steuer. In Spanien oder Portugal zahlt man nur die Notargebühren - oft weniger als 2 %.

Wie kannst du dich schützen?

Es gibt keine einfache Lösung. Aber es gibt klare Schritte, die du jetzt tun kannst:

1. Prüfe deinen Steuerresidenzstatus. Hast du wirklich den Wohnsitz in Deutschland verloren? Wenn du noch einen deutschen Briefkasten hast, deine Familie lebt hier, oder du kommst regelmäßig zurück - dann bist du vielleicht immer noch unbeschränkt steuerpflichtig.
2. Bewerte deine Immobilie. Hole ein aktuelles Wertgutachten. Der Stichtag ist der Tag deiner Auswanderung. Der Wert zum Zeitpunkt des Wegzugs entscheidet über die Steuerlast.
3. Entscheide: Verkaufen oder vermieten? Wenn du die Wohnung mehr als 3 Jahre selbst genutzt hast - verkaufe sie vor dem Wegzug. Wenn nicht - überlege, sie zu vermieten und die Miete zu versteuern.
4. Berechne die Steuerlast. Rechne mit 26,375 % auf den Wertzuwachs. Bei 300.000 Euro Gewinn sind das 79.000 Euro. Kannst du das aufbringen?
5. Konsultiere einen Steuerberater. Die Regeln sind komplex. Nur 22 % der Befragten des Deutschen Steuerberaterverbands verstehen sie richtig. Ein Profi kostet 1.000-2.500 Euro - aber das ist billiger als eine Steuerrechnung von 50.000 Euro.

Was passiert, wenn du nichts tust?

Wenn du auswanderst und deine Immobilie behältst - ohne zu melden, ohne zu verkaufen, ohne zu beraten - dann wirst du von der Finanzbehörde kontaktiert. Sie hat Zugriff auf die Grundbuchdaten. Sie weiß, dass du immer noch Eigentümer bist. Sie weiß, dass du nicht mehr in Deutschland wohnst. Und ab 2025 wird sie dir eine Steuerrechnung schicken.

Du bekommst keinen Brief mit einer freundlichen Erinnerung. Du bekommst einen Steuerbescheid mit Fälligkeitsdatum. Und wenn du nicht zahlst, folgen Zinsen, Mahngebühren, und im schlimmsten Fall eine Vollstreckung - auch im Ausland. Deutsche Behörden können über EU- und Schweizer Behörden Gelder einfrieren. Dein Bankkonto in Österreich? Kann gesperrt werden. Dein Vermögen in der Schweiz? Kann abgerufen werden.

Was sagen Experten?

Prof. Dr. Thomas Katenkamp von der Universität zu Köln sagt: „Die geplante Ausweitung der Wegzugsbesteuerung auf Immobilien ist kontraproduktiv. Sie zwingt Leute, ihre Häuser vorzeitig zu verkaufen - und das treibt die Preise in Großstädten noch weiter runter.“

Andere warnen vor einem neuen Phänomen: Vermögende Auswanderer könnten ihre Immobilien in eine GmbH einbringen - und dann die GmbH verkaufen. So umgehen sie die neue Regelung. Das wäre ein direkter Umgehungsversuch - und die Finanzbehörde arbeitet bereits an Gegenmaßnahmen.

Die Deutsche Bundesbank sagt: Die Zahl der Auswanderer mit einem Nettovermögen über 1 Million Euro ist in den letzten fünf Jahren um 24,5 % gestiegen. Die neue Regelung wird diesen Trend nicht stoppen - aber sie wird ihn teurer machen.

Was kommt als Nächstes?

Die EU will harmonisierte Regeln für die Besteuerung von unrealisierten Gewinnen. Deutschland ist dabei, Vorreiter zu sein. Andere Länder wie Frankreich haben eine ähnliche Regelung - aber nur für Menschen mit einem Nettovermögen über 1,3 Millionen Euro. In Deutschland könnte die Grenze schon bei 50.000 Euro liegen. Und es wird wahrscheinlich nicht bei Immobilien bleiben. In Zukunft könnte auch Kunst, Schmuck oder Luxusautos unter die Wegzugsbesteuerung fallen.

Die Zeit läuft. Wenn du vor 2025 auswanderst, hast du noch eine Chance. Wenn du nach 2025 auswanderst, bist du Teil eines neuen Systems - und du hast keine Ausnahmen mehr.