Wenn du in Deutschland eine Wohnung besitzt und sie nicht als dauerhaften Wohnraum nutzt, läufst du Gefahr, gegen das Zweckentfremdungsverbot zu verstoßen. Das klingt erst mal abstrakt, aber in Städten wie Berlin, München oder Hamburg ist es ein ernstes Thema - und die Bußgelder können dich richtig treffen. Ob du deine Wohnung an Touristen vermietest, sie als Büro nutzt oder einfach leerstehen lässt: In vielen Fällen ist das nicht mehr erlaubt. Doch es gibt Ausnahmen. Und die kennst du wahrscheinlich nicht.
Was genau ist Zweckentfremdung?
Zweckentfremdung bedeutet: Eine Wohnung wird nicht mehr dazu genutzt, was sie ursprünglich war - ein Ort zum Leben. Wenn du deine Wohnung nur für Kurzzeitvermietungen nutzt, sie als Büro verwendest, oder sie länger als drei Monate leerstehen lässt, dann ist das in vielen Städten ein Verstoß. Es geht nicht darum, ob du sie selbst nutzt oder nicht. Es geht darum, ob der Wohnraum dem lokalen Markt entzogen wird.
In Berlin gilt seit 2018: Schon nach drei Monaten Leerstand ist es Zweckentfremdung. Vorher waren es sechs Monate. In München ist es ähnlich: Wer eine Wohnung länger als drei Monate nicht bewohnt, muss sich rechtfertigen. Und es reicht nicht, wenn du sagst: „Ich bin gerade im Ausland.“ Wenn du nicht selbst dort wohnst, und niemand anderes auch, dann ist es ein Problem.
Ein Beispiel: Du hast eine Wohnung in der Innenstadt und vermietest sie über Airbnb, nur an Wochenenden. Das ist kein „Urlaubsdomizil“ - das ist eine Gewerbeimmobilie, die Wohnraum aus dem Markt nimmt. Ein Gericht in Berlin hat schon entschieden: Selbst wenn du deine Wohnung nur an Geschäftsreisende vermietest, die für ein paar Tage bei dir übernachten, ist das Zweckentfremdung, wenn du nicht dort lebst.
Wie hoch sind die Bußgelder?
Die Strafen variieren stark - je nach Stadt, je nach Dauer, je nach Fläche. In Berlin können Bußgelder bis zu 500.000 Euro betragen. Ja, du hast richtig gelesen. Fünfhunderttausend Euro. Das ist kein theoretisches Risiko. Im Jahr 2022 wurden allein in Berlin 412 Bußgeldverfahren abgeschlossen. Die meisten davon wegen Airbnb-Verstößen - über 60 % der Fälle.
In Hamburg ist es ähnlich. Auch dort können bis zu 500.000 Euro fällig werden. In Rheinland-Pfalz sind es dagegen maximal 50.000 Euro. In Niedersachsen hängt es von der Kommune ab. Manche Städte verhängen 10.000 Euro, andere 25.000. Aber: Es gibt keine „sichere“ Stadt. Wenn du eine Wohnung in einer Großstadt hast, die unter 3 % Leerstandsquote hat - was in 78 % der deutschen Großstädte der Fall ist - dann gilt das Verbot.
Und es wird nicht nur Geld verlangt. Die Behörden können auch die Nutzung sofort untersagen. Du musst deine Gäste rauswerfen. Deine Airbnb-Liste löschen. Deine Büroausstattung entfernen. Und das alles, ohne dass du vorher gewarnt wurdest.
Was gilt als Zweckentfremdung?
Es gibt klare Kennzeichen. Und du solltest sie kennen, wenn du Eigentümer bist:
- Wohnraum wird mehr als 50 % der Gesamtfläche für Gewerbe oder Beruf genutzt (z. B. Büro, Studio, Lager).
- Die Wohnung wird mehr als zehn Wochen pro Jahr für Fremdenbeherbergung genutzt (Airbnb, Booking.com, etc.).
- Die Wohnung steht länger als drei Monate leer (in Berlin und München). In anderen Städten sind es manchmal sechs Monate.
- Die Wohnung wird abgerissen oder dauerhaft umgebaut, z. B. in ein Geschäft.
Es ist egal, ob du die Wohnung selbst nutzt oder nicht. Wenn du nicht dort wohnst, und niemand anderes auch, dann ist es ein Verstoß. Selbst wenn du deine Wohnung nur an deine Arbeitskollegen vermietest, die für ein paar Wochen in der Stadt arbeiten - wenn du nicht selbst dort lebst, ist das in Berlin und München illegal.
Ausnahmen: Wann ist es trotzdem erlaubt?
Nicht alles ist verboten. Es gibt klare Ausnahmen - aber du musst sie beantragen. Und sie sind nicht einfach zu bekommen.
- Öffentliche Interessen: Wenn du deine Wohnung in eine Kindertagesstätte, eine Sozialstation oder eine Bibliothek umwandelst, kann eine Genehmigung erteilt werden. Aber nur, wenn es einen echten öffentlichen Nutzen gibt.
- Schutzwürdige private Interessen: Wenn du mit den Mieteinnahmen deinen Lebensunterhalt finanzierst - etwa weil du arbeitslos bist oder deine Rente nicht reicht - dann kann eine Ausnahme gemacht werden. Du musst aber nachweisen, dass du wirklich darauf angewiesen bist.
- Unzumutbarer Wohnraum: Wenn die Wohnung so marode ist, dass niemand sie bewohnen könnte, ohne dass es gesundheitlich gefährlich wäre, dann ist sie nicht „zweckentfremdet“ - sie ist einfach unbewohnbar.
- Unverschuldeter Leerstand: Wenn du nach einem Mieter suchst, aber niemand will - etwa weil die Wohnung renoviert werden muss, und du das nicht selbst finanzieren kannst - dann kannst du eine Ausnahme beantragen. Aber du musst nachweisen, dass du wirklich alles versucht hast.
- Ersatzwohnraum: Du darfst deine Wohnung umbauen, wenn du gleichzeitig eine andere Wohnung als Ersatz bereitstellst. Das muss aber in der gleichen Stadt sein, und die Ersatzwohnung muss mindestens so groß und wohnlich sein wie die ursprüngliche.
Ein echtes Beispiel aus München: Ein Rentner hatte eine kleine Wohnung im Zentrum. Er wollte sie als Atelier nutzen, weil er Künstler war und kein Geld für einen eigenen Studio-Raum hatte. Die Behörde lehnte ab - bis er nachweisen konnte, dass er mit seiner Miete von 400 Euro pro Monat gerade mal überlebte. Dann wurde die Ausnahme genehmigt.
Wichtig: Du kannst nicht einfach „mal testen“. Wenn du ohne Genehmigung deine Wohnung als Büro nutzt, und die Behörde es herausfindet - dann zahlt du das Bußgeld, und du musst alles zurückbauen. Und du wirst nie eine Genehmigung mehr bekommen.
Was ist mit Wohnungen vor 1972?
In München gilt eine besondere Regel: Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1972 nicht als Wohnraum genutzt wurden, fallen nicht unter das Verbot. Das betrifft zum Beispiel alte Werkstätten, Lagerhallen oder ehemalige Büroräume, die damals schon anders genutzt wurden. Wenn du eine solche Wohnung hast, musst du das nachweisen - mit alten Grundbuchauszügen, Bauunterlagen oder Stadtplan-Aufnahmen. Aber wenn du das hast, dann ist deine Nutzung legal - egal ob du sie als Studio, Büro oder Laden nutzt.
Was ändert sich 2026?
Die Gesetze werden schärfer. In Berlin müssen Ferienvermieter ab Januar 2024 eine Registriernummer haben. Ohne Nummer: keine Vermietung. Das ist nur der Anfang. Die Bundesregierung plant ein bundeseinheitliches Gesetz, das die Unterschiede zwischen den Städten abbaut. Das bedeutet: Was heute in Berlin gilt, könnte bald auch in Köln oder Stuttgart gelten.
Die Immobilienlobby hat gegen das Berliner Gesetz vor dem Bundesverfassungsgericht geklagt - mit dem Argument, dass es das Eigentumsrecht verletzt. Die Entscheidung steht noch aus. Aber Experten wie Dr. Katharina Müller vom Deutschen Institut für Urbanistik sagen: „Die Zweckentfremdungsverbote werden sich durchsetzen. Weil der Wohnraummangel nicht weggeht.“
Und die Kontrollen werden härter. In Berlin wurden 2022 über 1.800 Verfahren eingeleitet. In München ist die Zahl auch gestiegen - vor allem durch Datenabfragen bei Airbnb und Booking.com. Die Behörden haben jetzt Algorithmen, die automatisch erkennen, welche Wohnungen regelmäßig vermietet werden. Du kannst nicht mehr einfach „vergessen“ zu melden.
Was tun, wenn du betroffen bist?
Wenn du gerade eine Wohnung vermietest, die nicht mehr legal ist, dann hast du zwei Optionen:
- Stoppen: Du hörst auf, die Wohnung zu vermieten. Du ziehst selbst ein. Du lässt sie leer. Dann ist das Problem gelöst - aber du verlierst Einkommen.
- Genehmigung beantragen: Du gehst zur zuständigen Behörde (in Berlin: Bezirksamt, in München: Stadtamt für Wohnen) und stellst einen Antrag. Du musst deine Gründe erklären, Dokumente vorlegen, und dich auf ein langes Verfahren einstellen. Es kann bis zu drei Monate dauern. Aber wenn du es richtig machst, kriegst du eine Genehmigung.
Ein Mieter aus Berlin berichtete: „Ich habe meine Wohnung für zwei Monate an meine Eltern vermietet, während ich umgezogen bin. Ich habe die Behörde informiert, einen Nachweis gegeben, und sie haben es genehmigt. Kein Bußgeld. Kein Ärger.“
Das ist der Schlüssel: Kommunikation. Nicht verstecken. Nicht ignorieren. Sondern melden. Und wenn du es nicht kannst, dann frag einen Fachanwalt für Mietrecht. Denn ein Bußgeld von 50.000 Euro ist kein „kleiner Fehler“ - das ist eine finanzielle Zerstörung.
Was passiert, wenn du nicht reagierst?
Dann passiert Folgendes:
- Die Behörde schickt dir einen Brief. Ohne Vorwarnung.
- Du bekommst eine Zahlungsaufforderung - mit Frist von 14 Tagen.
- Wenn du nicht zahlst, wird das Bußgeld erhöht.
- Du bekommst einen Vollstreckungsbescheid. Die Stadt kann dein Konto belasten, deine Vermögenswerte pfänden.
- Deine Wohnung wird als „nicht nutzbar“ eingestuft - du darfst sie nicht mehr vermieten, auch nicht legal.
Es gibt keinen „Rücktritt“. Keine zweite Chance. Und keine Verjährung. Die Behörden haben zehn Jahre Zeit, dich zu verfolgen. Du kannst nicht einfach „vergessen“.
Was passiert, wenn ich meine Wohnung nur für drei Wochen im Jahr an Touristen vermiete?
In Berlin und München gilt: Schon ab zehn Wochen pro Jahr ist es Zweckentfremdung. Wenn du nur drei Wochen vermietest, ist das legal - aber nur, wenn du selbst in der Wohnung wohnst. Wenn du nicht dort lebst, dann ist es trotzdem ein Verstoß. Die Regelung zielt darauf ab, dass Wohnraum für Einheimische bleibt - nicht darauf, wie oft du vermietest.
Kann ich meine Wohnung als Home-Office nutzen?
Nur, wenn du selbst dort wohnst und die Bürofläche weniger als 50 % der Gesamtfläche ausmacht. In München und Berlin musst du eine Genehmigung beantragen. In anderen Städten ist es oft erlaubt - aber du musst die lokale Satzung prüfen. Ein Home-Office ohne Genehmigung kann dir ein Bußgeld bringen, selbst wenn du nur am Schreibtisch sitzt.
Was ist mit einer Ferienwohnung in der Alpenregion?
In touristischen Gebieten wie Berchtesgaden, Garmisch oder Oberammergau gibt es eigene Regelungen. Viele Kommunen erlauben Ferienwohnungen - aber nur, wenn sie in der Region auch als Wohnraum fehlen. Du musst nachweisen, dass du keine dauerhafte Mietwohnung in der Stadt hast. In München gilt das Verbot auch für solche Gebiete - aber mit Ausnahmen für Regionen mit echtem Wohnraummangel. Prüfe immer die lokale Satzung.
Kann ich eine Wohnung kaufen, die schon als Büro genutzt wird?
Ja - aber du musst wissen, dass du sie nicht mehr als Wohnung nutzen darfst, es sei denn, du beantragst eine Genehmigung. Wenn du sie als Büro behalten willst, ist das legal - aber du verlierst den Wert als Wohnimmobilie. Du kannst sie nicht mehr an Mieter verkaufen, die eine Wohnung suchen. Du musst sie als Gewerbeobjekt vermarkten. Und das ist oft schwerer und teurer.
Gibt es eine Chance, ein Bußgeld zu reduzieren?
Ja - wenn du freiwillig aufhörst, die Wohnung zu missbrauchen, und dich meldest, bevor die Behörde dich findet. Dann kann die Strafe reduziert werden. Aber nur, wenn du dich früh meldest. Sobald die Behörde eine Anzeige erhält, ist es zu spät. Die Regel lautet: Wer sich meldet, hat eine Chance. Wer wartet, zahlt.
