Energieeffizienzklassen und Preisaufschläge bei Immobilien: Was 2025 wirklich zählt

Im Jahr 2025 entscheidet nicht mehr nur die Lage oder die Anzahl der Zimmer, ob eine Immobilie einen hohen Preis hat. Es ist die Energieeffizienzklasse, die heute den größten Einfluss auf den Verkaufspreis hat. Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, muss sich fragen: Welche Klasse steht auf meinem Energieausweis? Und wer kauft, sollte sich vorher klarmachen: Ein Haus der Klasse H ist heute kein gutes Angebot - es ist ein Risiko.

Was bedeuten die Energieeffizienzklassen wirklich?

Die Energieeffizienzklassen von A+ bis H zeigen, wie viel Energie ein Gebäude pro Quadratmeter und Jahr verbraucht. Das ist kein theoretisches Konzept, sondern eine messbare Zahl: kWh pro m² im Jahr. Diese Werte sind seit 2024 durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG 2.0) noch genauer definiert.

  • A+: Unter 30 kWh/m² - Passivhaus, KfW-Effizienzhaus 40
  • A: 30-50 kWh/m² - Niedrigenergiehaus, KfW-Effizienzhaus 55
  • B: 50-75 kWh/m² - Standardneubau
  • C: 75-100 kWh/m² - Mindestanforderung für Neubauten seit 2025
  • D: 100-130 kWh/m² - Gut sanierte Bestandsimmobilien
  • E: 130-160 kWh/m² - Sanierte Altbauten
  • F: 160-200 kWh/m² - Teilweise sanierte Altbauten
  • G: 200-250 kWh/m² - Fast unveränderte Altbauten
  • H: Über 250 kWh/m² - Energieschleudern

Ab 2025 müssen alle Neubauten mindestens Klasse D erreichen. Das ist kein Vorschlag, sondern Gesetz. Und es wird nicht nur für neue Häuser gelten - bald auch für bestehende.

Wie viel mehr kostet ein Haus der Klasse A+?

Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache. Ein Einfamilienhaus mit der Klasse A+ verkauft sich durchschnittlich 16 Prozent teurer als ein vergleichbares Haus der Klasse D. Bei Wohnungen ist der Unterschied noch größer: bis zu 23 Prozent mehr für A+ im Vergleich zu D.

Und das Gegenteil gilt auch: Ein Haus der Klasse H verliert bis zu 14 Prozent an Wert gegenüber dem Durchschnitt. Bei Wohnungen ist der Abschlag geringer - nur 4 Prozent - aber das liegt daran, dass Mietobjekte oft nicht so schnell verkauft werden. Der Markt reagiert langsamer, aber er reagiert.

Regionale Unterschiede sind enorm. In München zahlt man für eine Wohnung der Klasse A+ bis zu 2.256 Euro mehr pro Quadratmeter als für eine der Klasse F. In Hamburg sind es 2.545 Euro, in Miesbach sogar 3.112 Euro. Das ist kein Zufall. In den Großstädten ist die Nachfrage nach effizienten Gebäuden am höchsten - und das Angebot knapp.

Warum kaufen Menschen heute A+-Immobilien?

Es geht nicht nur um Umwelt. Es geht um Geld. Und um Sicherheit.

78 Prozent der Immobilienkäufer in einer Umfrage von Purpose-Green aus März 2025 sagten: Sie würden mindestens 10 Prozent mehr zahlen, wenn die Immobilie in Klasse A+ ist. 63 Prozent lehnen Objekte ab, die schlechter als Klasse F sind. Das ist ein radikaler Wandel. Vor fünf Jahren hat man noch nach der Balkonlage oder der Küche gefragt. Heute fragt man nach dem Energieausweis.

Ein Makler aus Berlin berichtet: A+-Häuser werden heute durchschnittlich 28 Tage schneller verkauft als Häuser der Klasse H. Auf Immowelt.de ist die Filterfunktion „Energieeffizienzklasse“ mittlerweile die meistgenutzte Suchoption - bei 68 Prozent aller Suchanfragen.

Ein Käufer aus Hamburg schreibt in einem Forum: „Ich habe mir drei Wohnungen angeschaut. Zwei waren in Klasse E und F. Die dritte war Klasse D - und sie war 12 Prozent teurer. Ich habe trotzdem die teurere genommen. Weil ich weiß: In zehn Jahren ist das Haus noch wertvoll. Die anderen zwei werden dann niemand mehr kaufen.“

Waage mit energieeffizientem Haus A+ gegen ineffizientes Haus H, symbolisch dargestellt

Was passiert mit alten Häusern der Klasse G und H?

Die schlechten Klassen werden immer unattraktiver - und teurer in der Sanierung.

Seit 2025 gilt: Alle Gebäude der Klasse G müssen bis spätestens 2030 saniert werden. In Bayern ist die Frist schon 2027, in Nordrhein-Westfalen erst 2028. Das ist kein Vorsatz - das ist eine Pflicht. Und wer sie nicht erfüllt, darf seine Wohnung nicht mehr vermieten.

Die Kosten für eine komplette Sanierung von Klasse G auf Klasse C liegen bei durchschnittlich 185.000 Euro für ein Einfamilienhaus. Das klingt nach einer Menge Geld. Aber: Die KfW fördert bis zu 60.000 Euro davon. Und wenn man die Sanierung jetzt macht, vermeidet man später den Verkaufsabschlag von 14 Prozent - und die hohen Heizkosten.

Ein Hausbesitzer aus Ravensburg schreibt: „Mein Haus war Klasse G. Ich habe erst gedacht, ich warte noch ein Jahr. Dann kam die Mietvertragsprüfung - und ich musste den Mieter über die Sanierungspflicht informieren. Plötzlich war die Mieterhöhung nicht mehr möglich, weil die Heizkosten zu hoch waren. Ich habe jetzt angefangen, Dach und Keller zu isolieren. Es ist teuer, aber es ist die einzige Möglichkeit, nicht auf dem Haus zu sitzen.“

Was passiert, wenn man nicht sanieren kann?

Nicht jeder kann sich eine komplette Sanierung leisten. Aber es gibt Wege.

Energieberater empfehlen: Fangen Sie mit den größten Verlustquellen an. Dach und Kellerwände sind die wichtigsten. Dann kommen Fenster. Die Heizung kommt erst zuletzt. Wer so vorgeht, erreicht schnell Klasse E - und das ist schon ein großer Schritt.

Ein Energieberater aus Stuttgart sagt: „Viele Leute denken, sie müssen alles auf einmal machen. Das ist falsch. Wenn Sie erstmal das Dach isolieren, sparen Sie 30 Prozent Energie. Dann können Sie mit der Förderung weitermachen. So wird die Sanierung machbar - und die Immobilie bleibt verkaufbar.“

Die Deutsche Bundesbank warnt: Es droht eine Blase im A+-Segment. Die Nachfrage wächst schneller als das Angebot. Das könnte zu überhöhten Preisen führen - besonders in den Metropolen. Aber das ist kein Grund, aufzuhören. Es ist ein Grund, sich jetzt zu informieren.

Wohnzimmer mit moderner Dämmung und Energieausweis, Real Estate Agent zeigt Dokument

Was kommt als Nächstes?

Ab 2026 wird die CO2-Bilanz in die Energieeffizienzbewertung einfließen. Das bedeutet: Ein Haus mit Wärmepumpe und Solaranlage wird besser bewertet als eines mit Gasheizung - selbst wenn beide die gleiche kWh-Zahl haben.

Ab 2026 könnten Kredite für Gebäude der Klasse G mit Zinszuschlägen von bis zu 0,75 Prozentpunkten verbunden sein. Banken prüfen schon heute, wie energieeffizient ein Haus ist - und entscheiden, ob sie es als Sicherheit akzeptieren.

Die Bundesregierung plant, dass ab 2025 in 12 von 16 Bundesländern alle Neubauten mit Photovoltaik ausgestattet werden müssen. Das ist kein Trend - das ist die neue Norm.

Das Fraunhofer-Institut prognostiziert: Bis 2030 werden unsanierte Immobilien der Klassen F und G bis zu 30 Prozent an Wert verlieren. A+-Häuser dagegen steigen jährlich um 2,5 bis 3 Prozent über dem Marktdurchschnitt.

Was sollten Sie jetzt tun?

Wenn Sie verkaufen:

  • Holen Sie sich einen aktuellen Energieausweis - nicht den von 2020.
  • Wenn Ihr Haus schlechter als Klasse D ist: Machen Sie eine kleine Sanierung. Ein neues Dach oder neue Fenster reichen oft, um von F auf E zu kommen.
  • Vermarkten Sie die Energieklasse genauso wichtig wie die Lage.

Wenn Sie kaufen:

  • Prüfen Sie den Energieausweis als erste Sache - nicht als letzte.
  • Fragen Sie nach den Heizkosten der letzten drei Jahre - nicht nur nach der Miete.
  • Wenn das Haus schlechter als Klasse E ist: Rechnen Sie die Sanierungskosten mit ein - und fragen Sie nach Fördermöglichkeiten.

Die Energieeffizienzklasse ist heute das neue „Baujahr“. Wer das nicht versteht, verliert Geld - entweder beim Kauf oder beim Verkauf. Es ist kein Luxus, es ist die neue Realität.

Was kostet ein Energieausweis?

Ein Energieausweis kostet zwischen 300 und 600 Euro, je nach Größe des Gebäudes und dem Aufwand des Gutachters. Für eine Bestandsimmobilie ist das ein einmaliger Aufwand - aber er lohnt sich, weil er den Verkauf beschleunigt und den Preis sichert.

Kann ich die Sanierungskosten von der Steuer absetzen?

Ja. Die Sanierung von Wohngebäuden ist seit 2020 steuerlich begünstigt. Sie können bis zu 20 Prozent der Kosten über drei Jahre als Sonderausgaben absetzen - maximal 40.000 Euro pro Immobilie. Zusätzlich gibt es Fördergelder von der KfW, die bis zu 60.000 Euro abdecken können - unabhängig von der Steuer.

Warum sinken die Preise für Klasse H nicht überall gleich?

In Großstädten mit hohem Nachfrageüberschuss sinken die Preise für ineffiziente Häuser schneller, weil Käufer mehr Auswahl haben. Auf dem Land, wo weniger Wohnungen verfügbar sind, bleiben alte Häuser länger im Angebot - auch wenn sie schlecht bewertet sind. Aber der Trend ist überall gleich: Klasse H wird immer schwerer zu verkaufen.

Muss ich als Mieter die Sanierung bezahlen?

Nein. Die Sanierungspflicht liegt beim Eigentümer. Aber: Wenn der Eigentümer sanieren lässt, darf er die Kosten über die Miete umlegen - bis zu einem gewissen Betrag. Das ist ein Risiko für Mieter. Deshalb sollten Mieter den Energieausweis prüfen, bevor sie unterschreiben - und sich informieren, ob eine Sanierung geplant ist.

Ist eine Photovoltaik-Anlage nötig, um eine hohe Klasse zu erreichen?

Nein, aber sie hilft. Die Energieeffizienzklasse berechnet den Endenergieverbrauch - also was das Haus verbraucht. Photovoltaik produziert Strom, der den Verbrauch senkt. Wenn Sie eine PV-Anlage haben, wird das Haus effizienter bewertet - besonders ab 2026, wenn CO2-Emissionen mitgezählt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Primärenergie und Endenergie?

Endenergie ist der Strom oder das Gas, das Sie im Haus verbrauchen. Primärenergie ist die gesamte Energie, die gebraucht wurde, um diesen Strom oder dieses Gas zu erzeugen - also auch die Verluste bei der Produktion und dem Transport. Ab 2026 wird die Bewertung auf Primärenergie umgestellt. Das macht Solaranlagen noch attraktiver - denn sie erzeugen Energie direkt vor Ort.

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