Hausaufstockung Kosten: Was kostet das Haus aufstocken wirklich?

Du stehst in deinem Wohnzimmer, schaut nach oben – da wäre noch so viel Platz! Dachboden kaum genutzt, Familie wächst, Home-Office braucht extra Raum. Aber Haus verkaufen und etwas Neues suchen? Viel zu teuer und der Aufwand ist riesig. Kein Wunder also, dass sich in den letzten Jahren immer mehr Leute für eine Aufstockung ihres Hauses entschieden haben. Dabei denkst du vielleicht an einen modernen Holzbau oben drauf oder an ein schickes neues Dachgeschoss mit riesigen Fenstern. Klingt verlockend. Aber was kosten solche Träume wirklich? Mal ehrlich: Wer ins Blaue plant, wird oft vom Endpreis überrascht. Also schauen wir uns mal Punkt für Punkt an, womit du rechnen musst, wo das Geld wirklich hingeht – und woran beim Thema Aufstockung gerne gespart wird.

Warum und wann lohnt sich die Aufstockung eines Hauses?

Jedes zweite Bestandsgebäude in Deutschland stammt noch aus der Zeit vor 1979. Wenig Platz, niedrige Decken, kaum Licht. Du könntest einen Anbau machen, klar – aber nicht jedes Grundstück gibt das her. Wer mehr Raum braucht, denkt daher oben weiter. Mit einer Hausaufstockung holst du aus deinem Haus alles raus: Die Grundstückskosten hast du ja längst bezahlt. Städte und Gemeinden fordern ohnehin Nachverdichtung, also das Bauen nach oben statt nach außen. Und mal ehrlich, weniger Garten opfern will auch niemand freiwillig.

Die Nachfrage erhöht sich auch, weil das Bauen auf der Bestandsfläche steuerliche Vorteile bringen kann – je nach Region gibt es Förderprogramme, zum Beispiel von der KfW-Bank, für energieeffizientes Bauen im Bestand. Statistisch gesehen liegt der Wertzuwachs für Häuser mit Aufstockung oft bei 20 bis 30 Prozent, sofern die Lage stimmt. Wer in urbanen Gebieten lebt, steigert mit jeder zusätzlichen Wohnfläche den Wiederverkaufswert teils deutlich. Aber Achtung: Jede Aufstockung braucht eine gescheite Statik-Prüfung! Und: Sowas geht nie im Alleingang. Ohne Bauantrag und Architekten läuft da nichts. Auch der Bebauungsplan sagt mit – ob du zum Beispiel ein komplettes Geschoss draufsetzen kannst oder „nur“ ein ausgebautes Dach.

Wie setzen sich die Kosten für eine Hausaufstockung zusammen?

Klar ist: Einfach pauschal einen Preis pro Quadratmeter festzulegen, klappt selten. Es gibt ein paar Faustregeln und Preise, die dir einen Rahmen geben, doch am Ende hängt es an mehreren Stellschrauben. Hier sind die wichtigsten Kostenfaktoren rund ums Hausaufstockung:

• Bauweise: Holzrahmenbau ist meist leichter und schneller – ideal für schwächere Fundamente. Aber auch teurer, oft zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro m². Beton oder Massivbau sind günstiger im Rohbau, ziehen aber höhere Transports- und Montagekosten nach sich.
• Größe der neuen Fläche: Ein schmales Einfamilienhaus mit 40 m² Aufstockung kostet weniger als ein 100-m²-Palast – aber der „Basispreis“ für Planung und Statik bleibt gleich teuer, dann steigen die Quadratmeterpreise bei kleinen Flächen meist an.
• Dachform und -konstruktion: Flachdach löscht häufig kein extra Geld, ein Satteldach oder modernes Pultdach braucht mehr Material, kann aber auch wieder an Wert bringen.
• Abbruch und Entsorgung: Das Abräumen des bestehenden Dachs, die Entsorgung alter Balken oder Asbest – oft wird das unterschätzt. Ein Container mit 10 Tonnen Dachziegeln kostet locker 1.000 bis 2.000 Euro.
• Anschlusskosten: Elektrik, Sanitär – alles muss nach oben gezogen werden. Wer ein Bad mit einplant, ist je nach Aufwand schnell mit 15.000 Euro dabei. Neue Fenster, Dämmung, Fassade und Innenausbau kommen als Posten dazu.
• Baunebenkosten: Dazu zählen Planung, Statiker, Baugenehmigung, Prüfungen, Bauleitung, Gerüstung – häufig noch mal 15 bis 18 Prozent der Bausumme.
• Energieeffizienz: Schon ein neuer Wärmeschutz nach GEG (Gebäudeenergiegesetz) kann kostenintensiv werden, bringt aber Förderungen.

Das klingt jetzt erschlagend, ist aber ganz normal. Zur Übersicht: Viele Architekten kalkulieren für eine Standard-Aufstockung im Jahr 2025 zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter kompletter Wohnfläche – alles inklusive. Bei Luxusausbau oder besonders schwierigen Gegebenheiten (denk an Denkmalschutz!) schnellt der Preis aber bis zu 4.800 Euro pro Quadratmeter hoch.

Praxisbeispiel: So sehen die echten Aufstockungs-Kosten aus

Mal konkret: Familie Weber aus Baden-Württemberg lebt in einem klassischen Siedlungshaus (Baujahr 1965). Ihr Ziel: Das alte Walmdach soll einem frischen, modernen Flachdach mit zusätzlichem Vollgeschoss weichen. Am Ende soll eine 60-m²-Wohnung oben rauskommen, mit Bad und offener Küche zum Vermieten.

Hier die wichtigsten Zahlen (Stand 2025, laut Angebot regional ansässiger Baufirma):

Das macht ziemlich genau 3.298 Euro pro Quadratmeter. Nicht eingeplant sind Sonderausgaben wie Möblierung, Pflasterarbeiten im Außenbereich oder ganz neue Heiztechnik – hier geht’s wirklich nur um die Aufstockung selbst. Schön zu sehen: Gerade die Planungs- und Nebenkosten bleiben, egal ob du 40 oder 70 Quadratmeter aufstockst, relativ konstant. Je mehr Fläche, desto günstiger wird’s am Ende pro Quadratmeter – die ersten 10.000 bis 20.000 Euro stehen quasi sowieso vorab an.

Wichtige Tipps und Sparmöglichkeiten bei der Aufstockung

Es gibt Stellen, da lohnt es sich, genauer hinzuschauen und gezielt zu sparen – und andere, an denen Sparen schnell teuer werden kann. Was meinen beispielsweise Profis mit „Eigenleistung“? Manche Gewerke, wie Malerarbeiten oder Verlegen von Kabelkanälen, kannst du selber machen – aber lass lieber Finger von Statik, Dachdeckung oder Fensterbau. Wer am Wärmeschutz spart, wird später bei der Energieabrechnung draufzahlen. Hier kommen ein paar echte Tricks aus der Praxis:

• Vergleiche Angebote: Lass dir mindestens drei Angebote machen, am besten nicht nur bei lokalen Anbietern. Sonderpreise gibt’s oft bei Zimmereien, die viel im Holzmodulbau arbeiten.
• Fördermittel checken: Gerade 2025 gibt es Förderungen für Dämmung und energieeffizienten Ausbau durch BEG, KfW-Programme oder in manchen Kommunen sogar ein Bonus für Nachverdichtung.
• Variable Ausbau-Optionen: Plane Fensterfronten oder Dachterrassen modular – das hilft bei teurem Glas oder späteren „Luxus“-Extras. Manches wie Elektrik lässt sich vorverkabeln, aber erst nach und nach ausbauen.
• Bauleiter oder Architekt sparen dir Geld: Klingt erst nach Extra-Kosten, aber ein Profi findet oft bessere Partnerfirmen und hütet vor teuren Planungsfehlern oder späteren Baumängeln.
• Saison beachten: Manche Firmen bieten Rabatte im Herbst oder Winter, wenn weniger los ist.

Was aber niemals gehen sollte: Am Brandschutz oder an der Statik sparen. Das Einholen aller Genehmigungen, eine saubere Dämmung und professionelle Bauabnahme gehören immer dazu. Und: Unbedingt mit den Nachbarn frühzeitig reden – Ärger im Bauamt verhindert so manche Aufstockung schon im Papierkram.

Genehmigungen, Planung und Zeitfaktor: Das solltest du wissen

Der Papierkram wartet auf niemanden. Ohne Genehmigung läuft keine Hausaufstockung. Die Bauantragsstellung dauert oft zwei bis vier Monate, je nach Bundesland. Dazu brauchst du immer eine Genehmigungsplanung, meistens von einem Architekten. Erst dann schaut das Amt, ob die Statik zu deinem Bestandsbau passt, oder ob du nacharbeiten musst. Bei älteren Häusern kann das schon mal kniffelig werden – manche Keller von Häusern aus den 50ern oder 60ern sind zu schwach für ein zusätzliches Vollgeschoss. Dann bleibt als echte Alternative oft nur eine leichte Holzbalken-Konstruktion. Dachgauben, -terrassen oder Solardächer sollten gleich mitgeplant werden, spätere Nachrüstungen werden komplizierter und teurer.

Die Bauzeit selbst kann, je nach Größe, Wetter und Firmenlage, zwischen vier und acht Monaten dauern. Die meisten Anbieter arbeiten heute – soweit es die Statik zulässt – mit vorgefertigten Modulen, das verkürzt die Bauzeit enorm. Trotzdem: Innenausbau, Anschluss neuer Medien (Dienstleister wie Stadtwerke brauchen teils monatelange Vorlaufzeiten!) und die Bauabnahme gehören am Schluss dazu. Tipp: Wer clever ist, plant die Aufstockung in den Sommermonaten, da ist das Dach schneller wieder dicht und weniger Risiko bei Regen und Kälte.

Noch ein Rat: Unterschätze nicht die Einflussmöglichkeiten des Bebauungsplans! In einigen Stadtteilen darfst du nur ein bestimmtes Verhältnis von Wohnfläche oder Geschosshöhe aufstocken. Steht das Haus unter Denkmalschutz? Dann gelten oft noch ganz eigene Regeln, und die zuständige Denkmalbehörde entscheidet mit – samt längeren Wartezeiten und besonderen Materialien.