Immobilienwert bei Scheidung: So wird der Marktwert ermittelt und fair aufgeteilt

Bei einer Scheidung in Deutschland ist die Immobilie oft der größte Vermögenswert - und auch der größte Streitpunkt. Was viele nicht wissen: Es kommt nicht darauf an, wer den Kaufvertrag unterschrieben hat. Entscheidend ist der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt der Trennung. Denn nach deutschem Recht gilt die Zugewinngemeinschaft: Jeder Ehepartner hat Anspruch auf die Hälfte des Vermögenszuwachses, den die Ehe während der Ehezeit erzielt hat. Das gilt selbst dann, wenn die Immobilie nur auf einen Ehegatten eingetragen ist.

Warum der Verkehrswert zählt - und nicht der Sachwert

Viele denken, dass der Wert einer Immobilie einfach der Kaufpreis plus Renovierungskosten ist. Das ist falsch. Im Scheidungsrecht zählt nur der Verkehrswert. Das ist der Preis, den die Immobilie heute auf dem Markt erzielen würde - unter normalen Verkaufsbedingungen, ohne Druck oder Sonderwünsche. Der Sachwert, also der Wert der Bausubstanz plus Grundstück, spielt hier keine Rolle. Er ist nur bei Spezialimmobilien wie Kirchen oder Krankenhäusern relevant - und bei steuerlichen Fragen, aber nicht bei der Aufteilung nach der Scheidung.

Ein Beispiel: Ein Ehepaar kaufte 2010 eine Wohnung für 250.000 Euro. Heute, im Jahr 2026, ist sie 520.000 Euro wert. Der Zugewinn beträgt 270.000 Euro. Die Hälfte davon, also 135.000 Euro, muss der Ehegatte, der die Wohnung behält, dem anderen auszahlen. Ob er die Wohnung renoviert hat, ob er die Hypothek abbezahlt hat - das alles zählt. Aber nur, wenn es den Verkehrswert beeinflusst hat.

Zwei Arten von Gutachten: Kurzgutachten vs. Verkehrswertgutachten

Nicht jedes Gutachten ist gleich. Es gibt zwei Haupttypen, die bei Scheidungen eingesetzt werden - und die Wahl hat große Auswirkungen auf Kosten, Zeit und Rechtssicherheit.

• Kurzgutachten: Einfach, schnell, günstig. Es fasst die wichtigsten Daten zusammen: Lage, Größe, Zustand, vergleichbare Objekte. Es ist nicht gerichtstauglich, aber ideal, wenn beide Parteien einverstanden sind und außergerichtlich eine Lösung finden wollen. Die Kosten liegen meist zwischen 500 und 1.500 Euro.
• Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB: Vollständig, detailliert, rechtssicher. Dieses Gutachten enthält eine vollständige Objektbeschreibung, eine Begründung der Wertermittlung, eine Analyse des Immobilienmarktes und eine Auflistung aller verwendeten Vergleichsobjekte. Es ist das einzige Gutachten, das Gerichte, Banken und Anwälte akzeptieren. Die Kosten sind deutlich höher: zwischen 0,5 % und 3,5 % des Immobilienwerts. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro liegen sie zwischen 2.000 und 14.000 Euro.

Wenn die Ehegatten sich streiten - etwa über die Renovierungsleistungen eines Partners oder die zukünftige Nutzung der Wohnung -, ist das Verkehrswertgutachten Pflicht. Ein Kurzgutachten reicht dann nicht aus. Es hat keine rechtliche Wirkung und kann von einem Gericht ignoriert werden.

Der Wertstichtag: Wann zählt der Wert?

Es ist entscheidend, welcher Tag als Referenzpunkt gilt. Der Wert der Immobilie wird nicht zum Zeitpunkt der Scheidung, sondern zum Zeitpunkt der Ehebeendigung ermittelt. Das ist entweder:

• der Tag der Trennung (wenn beide das gemeinsame Leben beenden und getrennt leben), oder
• der Tag, an dem der Scheidungsantrag beim Gericht eingereicht und dem anderen Ehegatten zugestellt wurde.

Diese Datumsfestlegung ist kritisch. Ein Beispiel: Ein Ehepaar trennt sich im Januar 2025, reicht aber erst im Mai 2026 den Scheidungsantrag ein. In der Zwischenzeit sinkt der Markt aufgrund der Preiskorrektur um 12,7 %. Wenn der Wertstichtag der Trennungstag ist, wird der höhere Wert aus 2025 zugrunde gelegt. Ist er der Tag der Antragstellung, zählt der niedrigere Wert aus 2026. Das kann einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro ausmachen.

Wer zahlt das Gutachten?

Jeder Ehegatte kann einen eigenen Sachverständigen beauftragen. Das ist ein Recht. Aber wer bezahlt? In der Praxis gibt es drei Wege:

• Gemeinsam: Beide Parteien einigen sich auf einen gemeinsamen Gutachter. Das ist am kostengünstigsten und vermeidet Konflikte. Die Kosten teilen sich beide.
• Einzeln: Jeder beauftragt seinen eigenen Gutachter. Dann entstehen doppelte Kosten - und oft auch doppelte Gutachten mit unterschiedlichen Ergebnissen. Das führt zu mehr Streit und höheren Anwaltskosten.
• Gerichtlich: Wenn keine Einigung möglich ist, bestellt das Gericht einen neutralen Sachverständigen. Die Kosten werden dann auf beide Parteien verteilt - aber das Verfahren dauert länger und ist teurer.

Ein Tipp: Wenn die Immobilie nur auf einem Ehegatten steht, sollte der andere trotzdem ein Recht auf ein Gutachten haben. Denn der Zugewinnausgleich gilt unabhängig vom Eigentumstitel. Wer hier nicht mitwirkt, riskiert, später überrascht zu werden.

Was zählt als Zugewinn? Renovierungen, Hypotheken, Erbschaften

Ein häufiger Irrtum: Nur der Kaufpreis und der aktuelle Wert zählen. Falsch. Der Zugewinn berechnet sich aus dem Wertunterschied zwischen Beginn der Ehe und dem Wertstichtag - aber mit einer wichtigen Ergänzung:

• Wenn eine Immobilie vor der Ehe gekauft wurde, zählt nur der Wertzuwachs während der Ehe.
• Wenn eine Immobilie während der Ehe gekauft wurde, zählt der gesamte Wertzuwachs - egal, wer das Geld aufgebracht hat.
• Renovierungen, die mit gemeinsamen Geldern oder Arbeitsleistungen (z. B. Eigenleistung beim Badumbau) finanziert wurden, erhöhen den Zugewinn.
• Erbschaften oder Geschenke, die nur einem Ehegatten zuflossen und extra auf ein Konto eingezahlt wurden, können vom Zugewinn ausgeschlossen werden - wenn sie klar nachgewiesen werden können.

Beispiel: Ein Mann erbt 2018 eine kleine Wohnung im Wert von 120.000 Euro. Er heiratet 2020. 2023 investiert er 50.000 Euro aus seinem Erbe in Renovierungen. 2026 ist die Wohnung 300.000 Euro wert. Der ursprüngliche Wert von 120.000 Euro bleibt seinem persönlichen Vermögen erhalten. Der Zugewinn beträgt 300.000 - 120.000 = 180.000 Euro. Davon bekommt die Frau die Hälfte, also 90.000 Euro. Die 50.000 Euro Renovierungskosten zählen nicht als Eigenleistung, weil sie aus einem Erbe stammten - das ist ein wichtiger Unterschied.

Online-Schätzungen: Warum sie nichts taugen

Immobilienportale wie Immobilienscout24, ImmoWert oder Eimmobilie bieten kostenlose Schätzungen an. Sie sind praktisch - aber für die Scheidung völlig ungeeignet. Warum?

• Sie nutzen Durchschnittsdaten, nicht die genaue Lage der Immobilie.
• Sie berücksichtigen nicht den tatsächlichen Zustand - ob die Heizung noch funktioniert, ob die Dachdeckung erneuert werden muss.
• Sie sind nicht gerichtsfest - kein Anwalt, kein Richter akzeptiert sie als Beweis.
• Sie sind oft überhöht oder unterschätzt - besonders in Zeiten von Preisschwankungen wie heute.

Ein Gutachter prüft mindestens drei vergleichbare Objekte in der Umgebung, die tatsächlich verkauft wurden. Er berücksichtigt die Bodenrichtwerte, die Mietspiegel, die Infrastruktur und sogar die zukünftige Entwicklung der Gegend. Eine Online-Schätzung ist wie ein Wetterbericht für die ganze Region - aber du willst wissen, ob es heute in deinem Garten regnet.

Die Zahlen hinter den Zahlen: Was die Statistik sagt

Die Lage ist ernst. Laut der Bundesnotarkammer betreffen 40 % aller Scheidungsverfahren Immobilienvermögen. Und in 65 % dieser Fälle gibt es Streit über den Wert. Die Deutsche Gesellschaft für Gutachterwesen meldete 2023 einen Anstieg der Streitfälle um 18 % im Vergleich zu 2022 - ein direkter Effekt der Preisschwankungen. Zwischen 2015 und 2022 stiegen die Immobilienpreise in Deutschland durchschnittlich um 85 %. Jetzt, im Jahr 2026, sind sie um 12,7 % zurückgegangen. Das bedeutet: Wer 2024 oder 2025 eine Immobilie bewertet hat, hat einen viel höheren Wert angenommen als heute.

Die Deutsche Anwaltsakademie empfiehlt daher: Beim Heiraten eine Immobilienbewertung machen. So weiß man genau, wo man steht. Das verhindert später Streit - und spart Geld.

Was tun, wenn man sich nicht einigen kann?

Wenn die Ehegatten nicht einig sind - über den Wert, über die Aufteilung, über die Kosten -, bleibt nur ein Weg: das Gericht. Dann wird ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB verlangt. Es wird vom Gericht beauftragt. Die Kosten trägt meist die Partei, die den Antrag stellt - aber letztendlich werden sie auf beide verteilt.

Ein wichtiger Hinweis: Wer die Immobilie behalten will, muss den Zugewinnausgleich zahlen. Das kann eine hohe Summe sein. Wer nicht zahlen kann, muss die Immobilie verkaufen. Oft ist das die einfachste Lösung - auch wenn es emotional schwerfällt.

Es gibt keine perfekte Lösung. Aber es gibt eine faire: eine unabhängige, sachliche, fundierte Bewertung. Und das ist nur mit einem zertifizierten Sachverständigen möglich - nicht mit einer App, nicht mit einem Makler, nicht mit einem Schätzer vom Markt.