Wohnen auf Zeit ist kein Trend - es ist die neue Normalität in deutschen Großstädten
Stell dir vor, deine Wohnung steht drei Monate im Jahr leer. Du verlierst Miete, zahlst Nebenkosten und siehst zu, wie andere Vermieter in deiner Straße mehr verdienen - ohne mehr Immobilien zu besitzen. Das ist keine Fantasie. Das ist die Realität vieler Eigentümer, die noch an die alte Regel glauben: Wohnung vermieten = langfristiger Mieter. Doch in Berlin, München, Frankfurt und Hamburg läuft längst etwas anderes. Die Nachfrage nach Wohnen auf Zeit ist so hoch wie nie. Und wer jetzt nicht umsteuert, verpasst eine der lukrativsten Gelegenheiten am Immobilienmarkt.
Im Jahr 2023 hat der Sektor für temporäre Wohnungen in den sieben größten deutschen Städten bereits 8,7% des gesamten Wohnungsbestands ausgemacht. Das ist kein Zufall. Es ist die Folge von Veränderungen, die du jeden Tag siehst: junge Leute, die für sechs Monate nach Berlin ziehen, weil ihr Job dort ist; Studierende, die ein Auslandssemester absolvieren; Freelancer, die von Hamburg nach München wechseln, weil ein Projekt anläuft. Sie brauchen keine 12-Monats-Miete. Sie brauchen eine Wohnung, die sofort bezugsfertig ist - mit Bett, Küche, Internet, und ohne Monate Wartezeit.
Warum Zeitwohnen für Vermieter mehr Geld bedeutet
Die einfachste Zahl, die du dir merken musst: 40%. Das ist der durchschnittliche Mietpreisvorteil, den möblierte Wohnungen im Zeitwohnen gegenüber klassischer Langzeitvermietung erzielen. In München kannst du für eine 50 m²-Wohnung mit guter Ausstattung bis zu 1.800 € pro Monat verlangen - während eine vergleichbare Langzeitwohnung nur 1.200 € bringt. Und das, obwohl du nicht mal mehr Quadratmeter hast.
Warum das geht? Weil die Mietpreisbremse nicht gilt. Seit 2015 dürfen Vermieter in Deutschland die Miete bei Langzeitvermietung maximal 10% über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Bei Zeitwohnen? Keine Grenzen. Du kannst verlangen, was der Markt hergibt. Und der Markt zahlt - besonders für möblierte Wohnungen. Laut Immofranken.de erzielen solche Wohnungen 10 bis 30% höhere Mieten. Das liegt am Komfort: Ein Mieter, der für drei Monate in die Stadt kommt, will nicht selbst Möbel kaufen, Transporte organisieren oder Kabel verlegen. Er will einsteigen und loslegen.
Dazu kommt: Die Mieter sind oft besser zahlungsfähig. Berufspendler, die von ihrem Arbeitgeber bezahlt werden, oder Austauschstudenten, deren Heimatuniversität die Miete übernimmt - die zahlen pünktlich. Laut Urbanbnb.de treten Mietnomaden bei Zeitwohnen fast nie auf. Die Vermieter, die mit Plattformen wie Wunderflats oder HousingAnywhere arbeiten, berichten von einer Auslastung von 85-95% im Jahr. Das bedeutet: Weniger Leerstand, mehr Einkommen.
Welche Wohnungen funktionieren am besten?
Nicht jede Wohnung eignet sich für Zeitwohnen. Die meisten Vermieter denken: Je größer, desto besser. Falsch. Die höchste Rendite pro Quadratmeter erzielen kleine Wohnungen - zwischen 30 und 60 m² mit ein bis zwei Zimmern. Warum? Weil sie flexibler sind. Ein Student braucht kein 100 m²-Apartment. Ein Projektmitarbeiter braucht ein Schlafzimmer, einen Schreibtisch und eine Küche. Mehr nicht.
Die besten Standorte? In der Nähe von:
- Universitäten und Hochschulen
- Geschäftsdistrikten oder Technologieparks
- Verkehrsknotenpunkten (S-Bahn, U-Bahn, Hauptbahnhof)
- Beliebten Stadtteilen mit Cafés, Läden, Parks
Ein Beispiel: Eine 45 m²-Wohnung in der Nähe der TU München, möbliert mit modernen Möbeln, Internet und Waschmaschine, bringt 1.650 € Miete. Eine identische Wohnung 10 Minuten zu Fuß entfernt, ohne Möbel, nur 1.100 €. Der Unterschied? Komfort. Und der ist entscheidend.
Coliving-Modelle - also gemeinschaftliche Wohnungen mit Einzelzimmern und gemeinsamen Küchen und Wohnräumen - sind der neue Trend. Laut TU München wachsen diese in Berlin um 35% pro Jahr und erzielen durchschnittlich 8,1% Rendite pro Jahr. Das ist mehr als die meisten Einfamilienhäuser. Aber: Du brauchst mehr Kapital, um mehrere Zimmer einzurichten. Für Einsteiger lohnt sich die Einzelwohnung.
Die rechtlichen Fallstricke - und wie du sie vermeidest
Wohnen auf Zeit ist kein Freifahrtschein. Du darfst nicht einfach jede Wohnung als Airbnb vermieten. In Deutschland gibt es strenge Regeln zur Zweckentfremdung. Wenn du deine Wohnung nur für kurze Zeit an Touristen vermietest, riskierst du hohe Bußgelder - bis zu 50.000 € in Berlin.
Was ist erlaubt? Nur dann, wenn:
- Der Mieter seinen Wohnsitz in der Wohnung anmeldet
- Die Mietdauer mindestens drei Monate beträgt (in Berlin: ab Januar 2024 sechs Monate; in München: fünf Monate)
- Die Wohnung nicht als Hotel oder Ferienwohnung beworben wird
Rechtsanwältin Maria Weber aus München warnt: „Vermieter, die nur auf den Preis schauen, ohne die rechtlichen Rahmenbedingungen zu prüfen, riskieren nicht nur Geld - sie riskieren auch den Verlust ihrer Wohnung.“
Der Trick: Du vermittelst über Plattformen wie Wunderflats oder Zeitwohnen.de - die prüfen die Mieter und stellen sicher, dass die Anmeldung stattfindet. Du musst nur den Mietvertrag richtig formulieren: befristet, mit Mindestdauer, mit Wohnsitz-Anmeldepflicht. Ein Mustervertrag findest du auf der Website des Deutschen Mieterbundes. Nutze ihn.
Der Aufwand - ist er es wert?
Ja, es ist mehr Arbeit. Du musst nach jedem Mieter reinigen, reparieren, möglicherweise neue Möbel kaufen. Ein Vermieter aus Berlin schätzt, dass er 15 Stunden pro Monat für Verwaltung aufwendet - das ist doppelt so viel wie bei einer Langzeitvermietung.
Aber: Du kannst den Aufwand systematisieren. Hier ist, was funktioniert:
- Übergabeprotokoll: Fotos von jedem Möbelstück, jeder Wand, jeder Tür - vor und nach jedem Wechsel.
- Pauschalmiete: Alle Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet, Müll) in die Miete einrechnen. Kein Nachzahlen, kein Streit.
- Professionelle Reinigung: Einen Reinigungsdienst beauftragen - nicht selbst machen. Es kostet 80-120 € pro Wechsel, aber spart dir Zeit und Stress.
- Wartungsplan: Alle 6 Monate: Fenster putzen, Heizung prüfen, Elektronik testen. So vermeidest du teure Reparaturen.
Und: Du kannst Möbel steuerlich abschreiben. Laut Schemmer.de sind Anschaffungen für Möbel, Küchen oder Elektrogeräte innerhalb von 10 Jahren absetzbar. Das senkt deine Steuerlast - und erhöht deine Netto-Rendite.
Die Zahlen sprechen für sich
Die Deutsche Gesellschaft für Immobilienwirtschaft (DGW) hat 2023 eine Studie veröffentlicht: 68% der Vermieter, die auf Zeitwohnen umgestiegen sind, erzielen höhere Renditen als zuvor. Die durchschnittliche Rendite liegt bei:
- München: 7,2% pro Jahr
- Frankfurt: 6,8% pro Jahr
- Berlin: 6,5% pro Jahr
- Hamburg: 5,9% pro Jahr
Das ist mehr als bei vielen Aktienfonds - und viel sicherer. Außerdem: Der Markt wächst. Laut Deutsche Bank Research wird er bis 2026 jährlich um 15-18% zulegen. Institutionelle Anleger - also Firmen, die Wohnungen kaufen und vermieten - steigen ein. Ihr Anteil wird von 22% auf 35% bis 2026 steigen. Das bedeutet: Der Markt wird professioneller. Und wer jetzt anfängt, hat einen Vorsprung.
Wie du anfängst - 5 Schritte für Einsteiger
Wenn du jetzt denkst: „Das klingt gut, aber wie fange ich an?“ - hier ist dein konkreter Plan:
- Prüfe deine Wohnung: Ist sie unter 60 m²? Hat sie eine Küche, Bad, Fenster? Dann ist sie geeignet.
- Möbliere sie: Kaufe keine Luxusmöbel. Nimm stabile, moderne, einfache Möbel von Ikea, Home24 oder Secondhand-Märkten. Ein Bett, ein Tisch, zwei Stühle, ein Sofa, ein Kleiderschrank - fertig.
- Wähle eine Plattform: Wunderflats, HousingAnywhere oder Zeitwohnen.de. Die nehmen 10-15% Provision - aber sie bringen dir Mieter.
- Erstelle ein Profil: Fotos von jeder Ecke. Schreibe: „Möbliert, sofort beziehbar, 3 Monate Mindestmietdauer, Wohnsitzanmeldung möglich.“
- Starte mit einem Test: Vermiete für drei Monate. Sieh, wie der Prozess läuft. Dann entscheide, ob du weitermachst.
Die Lernkurve ist kurz: 3-4 Monate, bis alles läuft. Danach kannst du die Wohnung sogar doppelt vermieten - wenn du eine zweite Immobilie hast. Oder du verkaufst sie später mit höherem Wert - denn Wohnungen, die gut für Zeitwohnen geeignet sind, sind heute gefragter als je zuvor.
Was kommt als Nächstes?
Der Markt wird sich weiter professionalisieren. Firmen wie Zeitwohnen.de arbeiten jetzt direkt mit großen Arbeitgebern zusammen - Siemens, SAP, Deutsche Bank - und vermitteln Wohnungen an ihre Mitarbeiter. Das bedeutet: Du bekommst keine einzelnen Mieter mehr, sondern ganze Teams. Das reduziert den Mieterwechsel. Und erhöht die Auslastung.
Energiekosten werden steigen. Das wird die Rendite leicht drücken - um 0,8 Prozentpunkte bis 2025. Aber das ist kein Grund, aufzuhören. Denn die Nachfrage wächst schneller als die Kosten. Der Grund? Die Arbeitswelt verändert sich. Menschen ziehen öfter. Sie bleiben kürzer. Sie wollen Flexibilität. Und du kannst das nutzen.
Prof. Dr. Thomas Rau vom ZEW sagt es klar: „Der Trend zum Wohnen auf Zeit ist strukturell bedingt. Er wird auch bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten weiterbestehen.“
Es geht nicht darum, ob du eine Wohnung vermietest. Es geht darum: Wie du sie vermietest. Und wer heute nicht umdenkt, verliert morgen Geld - und die Chance, die dieser Markt bietet.
Kann ich meine Wohnung auch ohne Möbel für Zeitwohnen vermieten?
Theoretisch ja - aber du wirst deutlich weniger Miete einnehmen. Möblierte Wohnungen erzielen durchschnittlich 10-30% höhere Mieten. Mieter zahlen für Komfort. Eine leere Wohnung bedeutet mehr Aufwand für den Mieter - und das schreckt ab. Wenn du nicht möblieren willst, ist Zeitwohnen kaum rentabel.
Gibt es ein Mindestalter für Mieter bei Zeitwohnen?
Nein, es gibt kein gesetzliches Mindestalter. Aber die meisten Plattformen verlangen, dass Mieter mindestens 18 Jahre alt sind. Außerdem prüfen sie die Identität und Zahlungsfähigkeit. Du als Vermieter kannst auch selbst eine Altersgrenze festlegen - etwa 21+, wenn du Studenten ausschließen willst. Aber das reduziert deine Mieterzahl.
Wie lange dauert es, bis meine Wohnung vermietet ist?
Im Durchschnitt 45 Tage - aber das hängt von der Lage und Ausstattung ab. Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Möblierung werden oft innerhalb von 7-14 Tagen vermietet. In weniger beliebten Vierteln kann es bis zu 8 Wochen dauern. Die beste Zeit zum Anbieten ist August-Oktober und Januar-März - das ist die Hochsaison.
Muss ich die Wohnung versichern?
Ja. Deine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung deckt Schäden durch Mieter nicht immer ab. Du brauchst eine spezielle Vermieterversicherung, die auch Schäden durch Kurzzeitmieter einschließt. Viele Versicherer bieten Pakete für Zeitwohnen an - frag nach „Kurzzeitvermietung“ oder „Temporary Letting“.
Was passiert, wenn der Mieter nicht abzieht?
Wenn du einen befristeten Mietvertrag mit Mindestdauer hast, kannst du nach Ablauf der Zeit kündigen - ohne Grund. Der Mieter muss ausziehen. Falls er nicht geht, musst du eine Räumungsklage einreichen. Das ist selten, aber möglich. Plattformen wie Wunderflats unterstützen dich dabei mit juristischer Beratung. Du solltest immer einen schriftlichen Vertrag haben - und den Wohnsitz des Mieters dokumentieren.
Sharon O'Connor
Januar 25 2026Ich hab letztes Jahr meine 40m²-Wohnung in Kreuzberg möbliert und seitdem nur noch Zeitmieter - und ja, es ist stressiger, aber ich verdien jetzt 2x so viel. Kein Vergleich mehr zu den alten 900€-Langzeitvermieter-Tagen. 🙃