Wenn du deine Immobilie renovierst, fragst du dich wahrscheinlich: Was kann ich wirklich von der Steuer absetzen? Viele Eigentümer glauben, dass jede Reparatur oder Verschönerung steuerlich geltend gemacht werden kann - doch das ist ein Irrtum. Die Regeln sind kompliziert, und ein falscher Schritt kann zu Nachzahlungen, Zinsen oder sogar Strafen führen. In diesem Artikel zeige ich dir anhand echter Praxisbeispiele, wie du Renovierungskosten richtig absetzt - egal, ob du selbst wohnst oder vermietest.
Was ist überhaupt absetzbar? Die Grundregel: Erhaltung vs. Herstellung
Das Finanzamt unterscheidet zwischen zwei Arten von Ausgaben: Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten. Nur Erhaltungsaufwendungen kannst du sofort als Werbungskosten absetzen. Herstellungskosten musst du über viele Jahre abschreiben - und das macht den Unterschied zwischen einem Steuervorteil und einer Steuerfalle.
Erhaltungsaufwendungen sind Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand der Immobilie wiederherstellen. Dazu gehören:
- Neuanstrich von Wänden und Decken
- Austausch von beschädigten Bodenbelägen (z. B. abgenutzte Fliesen oder Laminat)
- Reparatur von undichten Dächern oder defekten Fenstern
- Sanierung von Heizungs- oder Sanitäranlagen, wenn sie nicht neu installiert, sondern repariert werden
- Austausch von verstopften Abflüssen oder defekten Heizkörpern
Herstellungskosten hingegen verändern den Zustand der Immobilie nachhaltig. Das sind:
- Neubau eines Anbaus
- Einbau einer neuen Heizungsanlage (z. B. von Öl auf Gas oder Wärmepumpe)
- Umbau einer Küche oder Badanlage mit höherem Standard
- Erhöhung der Wohnfläche
Wenn du diese Maßnahmen durchführst, musst du die Kosten über die Nutzungsdauer abschreiben - meistens 50 Jahre. Das bedeutet: Du kannst pro Jahr nur einen kleinen Teil absetzen. Und das ist ein riesiger Unterschied, wenn du nach dem Kauf einer Immobilie schnell renovieren willst.
Was gilt für selbstgenutzte Immobilien?
Wenn du in deiner Wohnung oder deinem Haus selbst wohnst, ist die Absetzbarkeit stark begrenzt. Nur die Lohnkosten für Handwerkerleistungen kannst du absetzen - nicht die Materialkosten. Und auch das nur bis zu einem bestimmten Betrag.
Pro Jahr darfst du maximal 1.200 Euro an Lohnkosten absetzen. Davon bekommst du 20 Prozent als Steuergutschrift zurück. Das bedeutet: Höchstens 240 Euro Rückerstattung pro Jahr. Wenn du 950 Euro Lohnkosten hast, wie ein Eigentümer aus dem Reddit-Forum 2023, bekommst du 190 Euro zurück. Kein großes Geld - aber es zählt.
Wichtig: Diese Regel gilt nur für Arbeiten, die im Haushalt erledigt werden. Also: Wände streichen, Boden verlegen, Toilette reparieren. Alles, was du als Heimwerker selbst machst, kannst du nicht absetzen - selbst wenn du Material kaufst. Nur die Rechnung vom Handwerker zählt, und nur der Lohnteil darauf.
Wenn du mehr als 1.200 Euro Lohnkosten hast, kannst du den Überschuss nicht übertragen. Du verlierst den Rest. Deshalb ist es sinnvoll, größere Arbeiten über mehrere Jahre zu verteilen - zum Beispiel, wenn du im ersten Jahr die Küche renovierst und im zweiten Jahr die Badezimmer.
Was gilt für vermietete Immobilien?
Wenn du deine Wohnung oder dein Haus vermietest, ist die Situation deutlich günstiger. Hier kannst du alle Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen - Material und Lohn. Das gilt, solange es sich um Erhaltungsaufwendungen handelt.
Ein Beispiel aus dem Vermieterforum Hausfrage.de (2023): Ein Investor kaufte eine Immobilie für 250.000 Euro (Gebäudeanteil). In den ersten zwei Jahren gab er 40.000 Euro für Renovierungen aus - neue Fenster, neue Heizung, Sanierung des Daches. Da die 15-Prozent-Regelung (15 % von 250.000 = 37.500 Euro) überschritten wurde, musste er 2.500 Euro über 50 Jahre abschreiben. Aber der Rest - 37.500 Euro - konnte er sofort als Werbungskosten absetzen. Das spart ihm im ersten Jahr Tausende an Steuern.
Ein weiterer Vorteil: Du kannst Renovierungskosten auch dann absetzen, wenn die Wohnung leer steht - solange du nachweisen kannst, dass du sie tatsächlich vermieten willst. Das ist besonders wichtig, wenn du eine Immobilie nach dem Kauf erst mal renovierst, bevor du sie vermietest.
Und hier kommt eine clevere Strategie: Du kannst größere Renovierungen auf mehrere Jahre verteilen. Wenn du 15.000 Euro ausgibst, kannst du sie in drei Jahren à 5.000 Euro absetzen. Wenn du in einem Jahr mehr Einkommen hast, sparest du mehr Steuern. Das empfiehlt der Deutsche Mieterbund explizit.
Die 15-Prozent-Regel: Die größte Falle für Neukäufer
Wenn du eine Immobilie kaufst und innerhalb der ersten drei Jahre Renovierungen durchführst, gibt es eine Regel, die viele ignorieren - und dafür teuer bezahlen.
Maximal 15 Prozent des Kaufpreises des Gebäudeanteils darfst du als Erhaltungsaufwand absetzen. Alles darüber gilt als Herstellungskosten - und muss über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Ein echter Fall aus dem Steuerberatungsblog KSK-Immobilien (2023): Ein Käufer kaufte ein Haus für 120.000 Euro (Gebäudeanteil). Innerhalb von drei Jahren investierte er 22.000 Euro in Renovierungen. 15 Prozent von 120.000 sind 18.000 Euro. Er überschritt die Grenze um 4.000 Euro. Das Finanzamt klassifizierte diese 4.000 Euro als Herstellungskosten. Der Eigentümer musste 1.850 Euro Nachsteuer zahlen - plus Zinsen. Er hatte die Regel nicht gekannt.
Deshalb: Rechne vorher! Wenn du eine Immobilie kaufst, notiere dir den Gebäudeanteil (nicht den Grundstücksanteil!). Dann berechne 15 Prozent davon. Das ist dein maximaler Spielraum für sofort absetzbare Renovierungen. Alles darüber ist langfristig.
Energetische Sanierung: Der größte Steuervorteil
Wenn du deine Immobilie energetisch sanierst - also Dämmung, neue Fenster, Wärmepumpe, Solaranlage - dann gibt es einen besonderen Vorteil: 20 Prozent der Gesamtkosten kannst du direkt von deiner Steuerschuld abziehen.
Der Höchstbetrag liegt bei 40.000 Euro. Das bedeutet: Du kannst bis zu 200.000 Euro an Kosten geltend machen und bekommst maximal 40.000 Euro Steuerrückerstattung. Das gilt für Material und Lohn - und das für selbstgenutzte und vermietete Immobilien.
Ein Beispiel: Du tauscht deine alte Ölheizung gegen eine Wärmepumpe aus. Die Kosten: 25.000 Euro. Du bekommst 5.000 Euro Steuerrückerstattung. Das ist ein echter Gewinn - und du sparst auch noch Energiekosten.
Wichtig: Diese Regel gilt nur für Maßnahmen, die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) aufgeführt sind. Nicht jede Sanierung zählt. Du musst die Maßnahme im Vorfeld prüfen - am besten mit einem Energieberater. Und du musst die Rechnung vom Handwerker mit der Bestätigung der Energieberatung einreichen.
Wie du die Kosten richtig buchst
Es reicht nicht, die Rechnung zu haben. Du musst sie auch richtig in deiner Steuererklärung eintragen.
Für selbstgenutzte Immobilien: Trage die Lohnkosten unter „Allgemeine Ausgaben > Handwerker, Hilfen und Dienstleistungen im Haushalt“ ein. Nur der Lohnteil zählt. Materialkosten ignorieren - sie sind nicht absetzbar.
Für vermietete Immobilien: Gehe zu „Vermieter > Vermietung von eigenem Wohnraum und anderen Räumen > Betriebskosten und andere Ausgaben > Erhaltungsaufwendungen“. Hier trägst du alle Kosten ein - Material und Lohn. Wenn du die 15-Prozent-Grenze überschreitest, musst du die überschüssigen Kosten separat als Abschreibung eintragen - über 50 Jahre.
Ein häufiger Fehler: Viele Eigentümer geben Materialkosten als Handwerkerkosten ein - und werden vom Finanzamt zurückgewiesen. Die Rechnung muss klar trennen: „Lohn: 800 Euro, Material: 450 Euro“. Sonst zählt nichts.
Was du jetzt tun solltest
- Rechne vorher: Was ist dein Gebäudeanteil? Wie viel kannst du maximal als Erhaltungsaufwand absetzen? (15 % des Kaufpreises)
- Halte Rechnungen bereit: Nur mit detaillierten Rechnungen (Lohn + Material) kannst du nachweisen, was du absetzen darfst.
- Verteile große Arbeiten: Wenn du mehr als 1.200 Euro Lohnkosten hast, verteile sie auf mehrere Jahre.
- Prüfe energetische Sanierungen: Wenn du Heizung, Fenster oder Dämmung erneuerst, nutze die 20-Prozent-Regel. Das ist der größte Steuervorteil.
- Vermeide die 15-Prozent-Falle: Wenn du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Kaufpreises für Renovierungen ausgibst, wirst du überrascht - und nicht in guter Weise.
Die Regeln sind kompliziert. Aber sie sind nicht unmöglich. Wer sie kennt, spart Tausende. Wer sie ignoriert, zahlt sie später.
Kann ich Renovierungskosten für eine selbstgenutzte Immobilie komplett absetzen?
Nein. Bei selbstgenutzten Immobilien kannst du nur 20 Prozent der Lohnkosten für Handwerkerleistungen absetzen - maximal 1.200 Euro Lohnkosten pro Jahr. Das ergibt höchstens 240 Euro Steuerrückerstattung. Materialkosten sind nicht absetzbar. Alle anderen Kosten gelten als Herstellungsaufwand und müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Was passiert, wenn ich mehr als 15 Prozent des Kaufpreises für Renovierungen ausgebe?
Wenn du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudeanteils für Renovierungen ausgibst, gilt der Überschuss als Herstellungskosten. Diese musst du über 50 Jahre abschreiben - also nur 2 Prozent pro Jahr (bzw. 3 Prozent bei Gebäuden ab 2023). Das bedeutet: Du verlierst den sofortigen Steuervorteil und zahlst möglicherweise Nachsteuern, wenn du die Kosten falsch angegeben hast.
Darf ich Renovierungskosten absetzen, wenn die Wohnung leer steht?
Ja, wenn du vermietest. Selbst wenn die Wohnung aktuell leer steht, kannst du Renovierungskosten als Werbungskosten absetzen - solange du nachweisen kannst, dass du sie wirklich vermieten willst. Das kann ein Mietvertrag, eine Annonce oder ein Brief an einen Makler sein. Für selbstgenutzte Immobilien gilt das nicht - hier gibt es keinen Leerstand.
Kann ich die Kosten für eine neue Heizung absetzen?
Das hängt davon ab. Wenn du eine neue Heizung einbaust, ist das normalerweise eine Herstellungskosten - also Abschreibung über 50 Jahre. Aber wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt (z. B. Wärmepumpe, Solarthermie), kannst du 20 Prozent der Gesamtkosten (Material und Lohn) direkt von der Steuerschuld abziehen - bis zu 40.000 Euro. Prüfe also, ob die Maßnahme im Gebäudeenergiegesetz (GEG) aufgeführt ist.
Was ist der Unterschied zwischen Handwerkerkosten und Werbungskosten?
Handwerkerkosten sind ein Teil der Werbungskosten - aber nur für selbstgenutzte Immobilien. Bei vermieteten Immobilien ist der Begriff „Werbungskosten“ der übergeordnete Begriff. Hier kannst du alle Kosten absetzen: Lohn, Material, Versicherung, Reparaturen - solange sie zur Erhaltung dienen. Handwerkerkosten sind nur ein Teil davon.
Was kommt als Nächstes?
Die Regeln für energetische Sanierungen werden sich weiter verschärfen - aber auch ausweiten. Die Bundesregierung plant, die Förderung für Sanierungen bis 2026 auf 60.000 Euro zu erhöhen. Das bedeutet: Wer jetzt mit Dämmung und Heizungsumstellung beginnt, profitiert doppelt - von niedrigeren Energiekosten und höheren Steuervorteilen. Wer nur mal die Wände streicht, bekommt nur wenig zurück. Die Zukunft gehört den energieeffizienten Immobilien - nicht den Schönheitsreparaturen.
