Notverkauf einer Immobilie bei Scheidung: So vermeiden Sie steuerliche Fallstricke

Wenn eine Ehe auseinanderbricht und eine gemeinsame Immobilie verkauft werden muss, denken viele nur an den emotionalen Stress - nicht an die Steuern. Doch wer hier nicht genau aufpasst, kann plötzlich Tausende Euro an Spekulationssteuer zahlen, obwohl die Immobilie jahrelang selbst bewohnt wurde. Das ist keine Theorie. Es passiert jeden Tag. Und es lässt sich vermeiden - wenn man die Regeln kennt.

Warum ist der Notverkauf nach der Trennung so riskant?

Grundsätzlich gilt in Deutschland: Wenn du eine Immobilie verkaufst, die du privat genutzt hast, und du sie weniger als zehn Jahre im Besitz hattest, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Das nennt man Spekulationssteuer. Aber es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn du die Immobilie in den drei Jahren vor dem Verkauf selbst bewohnt hast, ist der Gewinn steuerfrei. Das klingt einfach. Doch bei einer Scheidung wird es kompliziert.

Stell dir vor: Du und dein Partner leben seit sieben Jahren in eurem Haus. Ihr habt es 2019 gekauft. Jetzt trennt ihr euch im März 2025. Du ziehst aus. Der Verkauf soll erst im November 2026 stattfinden. Was passiert? Dein Anteil am Gewinn ist steuerpflichtig. Warum? Weil du im Jahr 2025 nicht mehr in der Immobilie gewohnt hast. Und die Dreijahresregel verlangt: Du musst im Verkaufsjahr und in den beiden davor liegenden Jahren selbst gewohnt haben. Wenn du 2025 ausgezogen bist, erfüllst du diese Bedingung nicht mehr - selbst wenn du insgesamt acht Jahre dort gelebt hast.

Dieses Urteil vom Bundesfinanzhof vom 14. Februar 2023 hat alles verändert. Vorher dachten viele, dass eine gemeinsame Immobilie nach der Trennung einfach „weiterhin“ als selbst genutzt gilt. Das ist falsch. Der Auszug beendet die persönliche Nutzung. Und damit fällt die Steuerbefreiung weg - für den ausziehenden Partner.

Wann bleibt der Verkauf trotzdem steuerfrei?

Es gibt drei klare Wege, die Spekulationssteuer zu vermeiden:

1. Verkaufe noch im selben Jahr, in dem du ausziehst. Wenn du im März 2025 ausziehst und den Verkauf bis zum 31. Dezember 2025 abschließt, bleibt dein Gewinn steuerfrei - vorausgesetzt, du hast die Immobilie 2023, 2024 und bis zu deinem Auszug 2025 selbst genutzt. Das ist der einfachste Weg.
2. Ein Kind bleibt im Haus. Wenn du und dein Partner Kinder habt, die bei einem Elternteil wohnen bleiben, und dieses Kind kindergeldberechtigt ist, dann gilt die Immobilie weiterhin als „selbst genutzt“. Selbst wenn der ausziehende Elternteil nicht mehr dort wohnt, bleibt die Steuerbefreiung für beide erhalten. Das ist eine der wichtigsten Ausnahmen, die viele übersehen.
3. Die Immobilie war mindestens zehn Jahre in deinem Besitz. Wenn du das Haus schon 2010 gekauft hast und es jetzt 2025 verkauft wird, spielt der Auszug keine Rolle. Die zehn-Jahres-Frist ist unabhängig von der Nutzung. Hier greift die Freistellung automatisch.

Wenn keiner dieser drei Wege zutrifft, ist der Gewinn des ausziehenden Partners steuerpflichtig. Der zurückbleibende Partner kann unter Umständen weiterhin von der Steuerbefreiung profitieren - wenn er selbst in der Immobilie bleibt und die Dreijahresregel erfüllt.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Der zu versteuernde Gewinn ist nicht der Verkaufspreis. Er ist der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten, abzüglich aller Kosten, die mit dem Kauf, der Renovierung oder dem Verkauf verbunden waren.

Beispiel: Du hast das Haus 2019 für 300.000 € gekauft. Du hast 20.000 € in eine neue Heizung investiert, 5.000 € an Notarkosten gezahlt und 12.000 € an Maklergebühren. Der Verkaufspreis beträgt 450.000 €. Dein Anteil am Gewinn ist die Hälfte: 225.000 €. Abzüglich deiner Kostenanteile (150.000 € + 10.000 € + 2.500 € + 6.000 € = 168.500 €) ergibt das einen Gewinn von 56.500 €. Davon wird Einkommensteuer fällig - je nach deinem persönlichen Steuersatz. Das kann leicht 15.000 € oder mehr sein.

Wichtig: Alle Ausgaben müssen nachgewiesen werden. Keine Schätzung. Kein „Ich glaube, das war so viel“. Rechnungen, Belege, Überweisungsbelege - alles brauchst du. Ohne Belege rechnet das Finanzamt mit pauschalen Werten - und du zahlst mehr.

Was passiert bei unterschiedlichen Eigentumsanteilen?

Nicht jede Immobilie ist zu 50:50 geteilt. Wenn im Grundbuch steht, dass du 70 % und dein Partner 30 % besitzt, dann wird auch der Gewinn entsprechend aufgeteilt. Der Anteil, der auf den ausziehenden Partner entfällt, ist steuerpflichtig - wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Der andere Teil bleibt steuerfrei, wenn er weiterhin dort wohnt und die Dreijahresfrist erfüllt.

Das führt oft zu ungleichen Belastungen. Ein Partner zahlt Tausende, der andere nichts. Das ist unfair - aber rechtlich korrekt. Deshalb ist es wichtig, vor dem Verkauf genau zu prüfen: Wer hat welchen Anteil? Wer wohnt wo? Und wann wird verkauft?

Was ist mit der Übertragung an den Ex-Partner?

Manche Paare denken: „Wir übertragen die Immobilie einfach auf den zurückbleibenden Partner - dann verkaufen wir später nur noch ein Mal.“ Das klingt clever. Ist es aber nicht.

Der Bundesfinanzhof hat klargestellt: Auch eine Übertragung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung kann steuerpflichtig sein. Wenn du deinen Anteil an deinen Ex-Partner überschreibst und der Wert des Anteils höher ist als deine Anschaffungskosten, entsteht ein steuerpflichtiger Gewinn - auch wenn du nichts Geld bekommst. Es ist kein Verkauf an einen Dritten, aber es ist ein steuerlicher Veräußerungsvorgang.

Das heißt: Eine einfache Übertragung löst nicht das Problem. Sie kann es sogar verschlimmern.

Was tun, wenn der Verkauf nicht mehr im selben Jahr stattfindet?

Wenn du bereits ausgezogen bist und der Verkauf erst in einem späteren Jahr ansteht, gibt es nur noch wenige Optionen:

• Prüfe, ob ein Kind im Haus bleibt. Wenn ja, dann ist die Steuerbefreiung für beide noch möglich - auch wenn du nicht mehr dort wohnst.
• Überlege, ob du die Immobilie vor dem Verkauf wieder bewohnst. Wenn du in 2025 ausgezogen bist und in 2026 zurückziehst, dann könntest du die Dreijahresfrist neu erfüllen - aber nur, wenn du bis zum Verkauf durchgehend dort wohnst.
• Verkaufe an den Ex-Partner zum Marktwert. Das ist teuer, aber manchmal die einzige Möglichkeit, um eine klare, steuerlich saubere Trennung zu erreichen.

Keine dieser Optionen ist perfekt. Aber alle sind besser als nichts zu tun.

Warum ist rechtliche Beratung unerlässlich?

Viele Paare versuchen, das alles selbst zu regeln. Sie googeln, sprechen mit Freunden, vertrauen auf die Aussagen eines Maklers. Das ist gefährlich. Ein Makler kennt die Preise. Ein Anwalt kennt die Gesetze.

Der Bundesfinanzhof hat 2023 klargestellt: Die Steuerbehörden prüfen jetzt viel genauer, ob die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung wirklich erfüllt waren. Wer ohne Beratung handelt, läuft Gefahr, nachträglich mit Nachzahlungen, Zinsen und Strafen konfrontiert zu werden.

Ein Fachanwalt für Familienrecht kann dir helfen:

• Den genauen Zeitpunkt des Verkaufs so zu planen, dass die Dreijahresfrist noch greift.
• Die Immobilie vor dem Auszug rechtlich abzusichern - zum Beispiel durch eine vorübergehende Zwei-Wohnungen-Lösung.
• Die Übertragung des Anteils so zu strukturieren, dass sie nicht steuerpflichtig wird.
• Dokumente zu sammeln, die den tatsächlichen Wohnsitz und die Nutzung nachweisen.

Die Kosten für eine Beratung liegen oft zwischen 500 und 1.500 €. Das ist ein Bruchteil dessen, was du bei einer falschen Entscheidung verlieren kannst.

Was passiert, wenn man nichts unternimmt?

Viele Betroffene warten - bis der Brief vom Finanzamt kommt. Dann ist es zu spät. Die Nachzahlung kann schnell 10.000 €, 20.000 € oder mehr betragen. Und Zinsen laufen weiter. Oft wird die Steuer nicht nur auf den Gewinn, sondern auch auf die verspätete Zahlung erhoben.

Und das ist nicht alles. Ein steuerlicher Fehler kann auch die Scheidungsvereinbarung beeinflussen. Wenn einer der Partner plötzlich eine hohe Steuerschuld hat, kann das die Aufteilung des Restvermögens durcheinanderbringen. Wer zahlt? Wer trägt die Last? Wer bekommt weniger Geld, weil er plötzlich Tausende an Steuern zahlen muss?

Das ist kein theoretisches Szenario. Es passiert in Deutschland jedes Jahr - Tausende Mal.

Die drei wichtigsten Regeln für dich

1. Verkaufe nicht später als im Jahr deines Auszugs. Das ist die sicherste Methode, um die Steuer zu vermeiden.
2. Wenn Kinder im Haus bleiben, bleib ruhig - die Steuerbefreiung gilt weiter. Nutze das aus. Dokumentiere, dass das Kind dort wohnt und Kindergeld bezogen wird.
3. Warte nicht, bis es zu spät ist. Sprich mit einem Anwalt, bevor du ausziehst. Ein kurzes Gespräch kann dir Tausende Euro sparen.

Es geht nicht darum, die Scheidung zu vermeiden. Es geht darum, sie finanziell nicht zu ruinieren. Die Immobilie ist oft das größte Vermögensobjekt in einer Ehe. Wer sie nicht richtig versteuert, verliert nicht nur Geld - er verliert auch die Chance, mit einem sauberen Neuanfang zu starten.