Kurzzeitvermietung in der WEG: Was erlaubt ist und was Sie rechtlich beachten müssen

Was ist Kurzzeitvermietung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?

Wenn Sie als Wohnungseigentümer Ihre Wohnung über Airbnb, Booking.com oder ähnliche Plattformen an Feriengäste vermieten, sprechen Sie von Kurzzeitvermietung. Das bedeutet: keine langfristige Miete an einen Mieter, sondern wechselnde Gäste, die oft nur ein paar Tage oder Wochen bleiben. Diese Form der Vermietung ist in den letzten Jahren stark angestiegen - allein in Deutschland gibt es mittlerweile über 400.000 solcher Wohnungen in WEGs. Doch das Recht, das zu tun, ist nicht automatisch gegeben. Es hängt von drei Dingen ab: Ihrer Teilungserklärung, der Hausordnung und den lokalen Gesetzen.

Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument

Bevor Sie auch nur einen Gast einladen, schauen Sie in Ihre Teilungserklärung. Das ist das Grunddokument, das festlegt, wie die Wohnung genutzt werden darf. Viele moderne Teilungserklärungen, besonders bei Projekten von Anbietern wie PANDION, enthalten klare Verbote: „Nicht zulässig ist eine Vermietung an einen ständig wechselnden Personenkreis.“ Wenn so etwas steht, ist Kurzzeitvermietung verboten - und das bleibt auch dann so, wenn die Mehrheit der Eigentümer sie erlauben würde.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2019 klar entschieden: Eine WEG kann Kurzzeitvermietung nicht durch einfachen Mehrheitsbeschluss verbieten. Aber sie kann es in der Teilungserklärung von Anfang an ausschließen. Und das ist entscheidend. Wenn Ihre Teilungserklärung nur von „Wohnzwecken“ spricht, ohne explizit Kurzzeitvermietung zu verbieten, dann ist sie grundsätzlich erlaubt. Der BGH hat betont: Wer Wohnungseigentum hat, darf damit nach Belieben verfahren - solange nichts anderes in der Teilungserklärung steht.

Was sagt die Rechtsprechung?

Die wichtigsten Urteile kommen vom Bundesgerichtshof. Das Urteil vom 12.04.2019 (Az. V ZR 112/18) hat klargestellt: Der bloße Begriff „Wohnzweck“ in der Teilungserklärung verbietet Kurzzeitvermietung nicht. Der BGH hat gesagt: Wer seine Wohnung nur für sich selbst nutzt, ist kein Mieter. Wer sie aber an wechselnde Gäste vermietet, nutzt sie anders - aber nicht unzulässig, wenn nichts verboten ist.

Ein weiteres entscheidendes Urteil vom 17.05.2019 (Az. V ZR 34/18) hat den Eigentümern noch mehr Recht gegeben: Eine WEG kann Kurzzeitvermietung nicht durch Beschluss verbieten, wenn die Teilungserklärung es nicht ausdrücklich verbietet. Das bedeutet: Selbst wenn 90 % der Eigentümer dagegen sind, können sie Sie nicht daran hindern, wenn Ihre Teilungserklärung es erlaubt. Das ist ein großer Vorteil für Einzelpersonen - aber auch eine Verantwortung.

In Österreich hat der Oberste Gerichtshof (OGH) im Januar 2024 eine neue Grenze gezogen: Wiederholte Kurzzeitvermietung gilt dort als „genehmigungspflichtige Widmungsänderung“. Das heißt: Es ist nicht mehr nur eine private Vermietung, sondern eine gewerbliche Nutzung, die eine behördliche Erlaubnis braucht. In Deutschland ist das noch nicht so, aber die Diskussion läuft. Experten warnen: Wenn die Praxis weiter wächst, könnte Deutschland diesem Weg folgen.

Die Hausordnung ist Ihr zweites Regelwerk

Wenn Ihre Teilungserklärung Kurzzeitvermietung erlaubt, müssen Sie trotzdem die Hausordnung beachten. Die Hausordnung regelt, wie im Haus gelebt wird: Lärmzeiten, Mülltrennung, Besucherregeln, Parkplatzvergabe. Viele WEGs haben hier klare Regeln: „Keine lauten Partys nach 22 Uhr“, „Höchstens 4 Gäste pro Wohnung“, „Keine Übernachtungen ohne Anmeldung“.

Verstöße gegen die Hausordnung können rechtliche Folgen haben. Die WEG kann Sie per Unterlassungsanspruch verklagen - und das kann teuer werden. Ein Fall aus München: Ein Eigentümer hat seine Wohnung an Touristen vermietet, die regelmäßig bis in die frühen Morgenstunden laut Musik gespielt haben. Die WEG hat geklagt - und gewonnen. Der Eigentümer musste die Vermietung einstellen und Schadensersatz zahlen.

Ein guter Tipp: Geben Sie Ihren Gästen die Hausordnung schriftlich mit - per E-Mail oder als PDF. So haben Sie nachgewiesen, dass sie informiert waren. Das schützt Sie, wenn später jemand beschwert.

Lokale Gesetze können das Verbot bringen

Das größte Risiko liegt nicht in der WEG, sondern in der Stadt. Viele Städte haben sogenannte Zweckentfremdungsverbote erlassen. Das bedeutet: In bestimmten Gebieten darf eine Wohnung nicht als Ferienwohnung genutzt werden - egal, was die Teilungserklärung sagt.

Beispiel Berlin: Wer eine Wohnung ohne Genehmigung als Kurzzeitvermietung nutzt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro. In München und Hamburg sind es bis zu 50.000 Euro. In Köln, Frankfurt oder Düsseldorf gibt es ähnliche Regelungen, aber mit geringeren Strafen. Die meisten Städte erlauben Kurzzeitvermietung nur, wenn die Wohnung auch als Hauptwohnsitz genutzt wird - also mindestens 180 Tage pro Jahr von dem Eigentümer bewohnt wird.

Über 18 der 25 größten deutschen Städte haben solche Verbote. Wenn Sie in Berlin, München oder Hamburg wohnen, müssen Sie vor der ersten Vermietung prüfen: Ist das Gebiet betroffen? Ist eine Genehmigung nötig? Wer das nicht macht, zahlt später - oft viel mehr, als er mit der Vermietung verdient hat. Ein Eigentümer aus Berlin berichtete, er musste 15.000 Euro Bußgeld zahlen, weil er die lokale Verordnung nicht kannte.

Wie viel Geld kann man verdienen?

Die Zahlen sprechen für sich. Eine durchschnittliche Wohnung in einer Großstadt bringt mit regulärer Miete etwa 15-20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei Kurzzeitvermietung liegt der Ertrag bei 45-65 Euro pro Nacht - und das nur, wenn die Wohnung gut ausgestattet und gut beworben ist. In München oder Berlin können Eigentümer mit einer 60-Quadratmeter-Wohnung monatlich bis zu 3.000 Euro verdienen - gegenüber 1.200 Euro bei langfristiger Vermietung.

Aber: Das funktioniert nur, wenn die Wohnung gut liegt, gut ausgestattet ist und keine Störungen verursacht. Ein Nutzer aus Köln berichtete auf Reddit, er verdient mit Kurzzeitvermietung 2.800 Euro im Monat - aber nur, weil er die Hausordnung strikt einhält und keine Lärmbeschwerden bekommt. In 68 % der Fälle, in denen Nachbarn sich beschweren, liegt das an Lärm, Überbelegung oder unordentlichem Verhalten der Gäste.

Was tun, wenn die WEG dagegen ist?

Wenn Ihre Teilungserklärung Kurzzeitvermietung verbietet, gibt es zwei Wege:

1. Ändern Sie die Teilungserklärung. Dafür brauchen Sie die Zustimmung von 75 % aller Eigentümer - und das ist schwer. Die meisten WEGs lehnen das ab, weil sie den Hausfrieden schützen wollen.
2. Verlegen Sie Ihre Vermietung. Wenn Sie in einer WEG wohnen, die Kurzzeitvermietung verbietet, aber Sie in einer anderen Wohnung in der Stadt Eigentum haben, die nicht in einer WEG ist - dann können Sie dort vermieten. Das ist legal und oft die einfachste Lösung.

Praktische Tipps für die Umsetzung

Wenn Sie Kurzzeitvermietung starten wollen, machen Sie das nicht einfach so. Hier ist, was Sie tun müssen:

• Lesen Sie Ihre Teilungserklärung genau - suchen Sie nach den Worten „Ferienwohnung“, „wechselnder Personenkreis“, „gewerbliche Nutzung“.
• Prüfen Sie die lokale Zweckentfremdungsverordnung Ihrer Stadt - die finden Sie auf der Website der Stadtverwaltung.
• Lesen Sie die Hausordnung und halten Sie sich strikt daran - besonders bei Lärm, Parken und Müll.
• Informieren Sie Ihre Gäste schriftlich über die Regeln - und bitten Sie sie, diese zu unterschreiben.
• Dokumentieren Sie alles: Mietverträge, Kommunikation mit der WEG, Genehmigungen.
• Denken Sie an die Steuern: Kurzzeitvermietung ist steuerpflichtig. Sie müssen Einkünfte aus Vermietung melden.

Ein Service wie der „WEG-Check“ von Pandion hilft Ihnen, in 5 Werktagen zu klären, ob Ihre Wohnung grundsätzlich für Kurzzeitvermietung geeignet ist. Das kostet ein paar Euro - aber spart Ihnen tausende im Fall eines Bußgelds.

Wie steht es mit der Zukunft?

Die Zahl der Kurzzeitvermietungen in WEGs ist in den letzten fünf Jahren um 240 % gestiegen. Das wird nicht aufhören. Aber die Rechtslage könnte sich ändern. Die Bundesregierung prüft seit 2024 eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, um mehr Klarheit zu schaffen. Experten erwarten bis 2026 eine klare Trennung: private Kurzzeitvermietung (erlaubt) vs. gewerbliche Nutzung (genehmigungspflichtig).

Der Trend in Österreich zeigt: Die Grenzen werden schärfer. In Wien ist Kurzzeitvermietung seit November 2023 ohne Genehmigung komplett verboten - selbst wenn die Teilungserklärung es erlaubt. Deutschland könnte diesem Beispiel folgen, besonders in touristischen Zentren.

Die klare Botschaft: Kurzzeitvermietung ist heute legal - aber nur, wenn Sie alles richtig machen. Wer sich nicht informiert, riskiert nicht nur Ärger mit der WEG oder den Nachbarn - sondern hohe Geldstrafen, die sein Einkommen übersteigen können.

Was passiert, wenn ich es falsch mache?

Die Folgen sind schwerwiegend:

• Bußgelder: Bis zu 500.000 Euro in Berlin, bis zu 50.000 Euro in München.
• Unterlassungsanspruch: Die WEG kann Sie zwingen, die Vermietung einzustellen.
• Schadensersatz: Wenn Nachbarn durch Lärm oder Schäden leiden, können sie Sie auf Schadensersatz verklagen.
• Steuerliche Nachforderungen: Wenn Sie die Einkünfte nicht angegeben haben, droht Nachzahlung plus Zinsen und Bußgeld.

Ein einziger Fehler - und Sie verlieren mehr, als Sie jemals verdient haben.