Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf: Wer zahlt wirklich und wann muss bezahlt werden?

Beim Kauf einer Immobilie denken viele nur an den Kaufpreis. Doch was viele nicht wissen: Die Grunderwerbsteuer kann schnell mehr als 10.000 Euro ausmachen - und wer zahlt, ist oft nicht klar. In Deutschland ist das eine der größten Überraschungen für Neukäufer. Laut einer Umfrage von Immowelt aus Januar 2023 bezeichnen 68,3 Prozent der Käufer die Grunderwerbsteuer als die größte finanzielle Überraschung bei ihrem Immobilienkauf. Dabei ist sie nicht kompliziert - wenn man weiß, wie sie funktioniert.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine einmalige Steuer, die fällig wird, sobald ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus rechtlich auf einen neuen Eigentümer übertragen wird. Sie ist keine Bundessteuer, sondern eine Landessteuer. Das bedeutet: Jedes Bundesland entscheidet selbst, wie hoch der Satz ist. Die rechtliche Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), das seit 1928 existiert und zuletzt im Jahr 2022 geändert wurde.

Die Bemessungsgrundlage ist immer der Kaufpreis - oder genauer: der Wert der Gegenleistung. Das umfasst nicht nur das Geld, das überwiesen wird, sondern auch alle anderen Vorteile, die der Verkäufer erhält. Dazu gehören beispielsweise eingetragene Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder sogar Schulden, die der Käufer übernimmt. Bei einer Eigentumswohnung wird der Anteil am Grundstück mitberechnet. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und einem Steuersatz von 5 % beträgt die Grunderwerbsteuer genau 10.000 Euro. Das ist kein kleiner Betrag - und er kommt oft unerwartet.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Der Satz variiert stark. In Bayern und Sachsen liegt er bei nur 3,5 %, während in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen 6,5 % fällig werden. Das macht bei einem 300.000-Euro-Haus einen Unterschied von über 9.000 Euro. Hier die aktuelle Übersicht (Stand: Februar 2026):

Wichtig: Die Steuer wird immer auf den Kaufpreis berechnet - nicht auf den Wert der Immobilie nach Renovierung. Wer also eine alte Immobilie für 150.000 Euro kauft und danach 100.000 Euro investiert, zahlt die Grunderwerbsteuer nur auf die 150.000 Euro. Das ist ein häufiger Irrtum.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Rechtlich gesehen sind beide Parteien - Käufer und Verkäufer - gemeinsam schuldenhaft. Das steht in § 13 Nr. 2 GrEStG. Aber in der Praxis? Nahezu immer zahlt der Käufer. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln aus dem Jahr 2021 zeigt: In 98,7 % aller Immobilientransaktionen ist der Käufer als Zahler im Kaufvertrag benannt.

Warum? Weil Verkäufer das nicht wollen. Sie wollen ihr Geld, nicht zusätzliche Bürokratie. Und Käufer akzeptieren es, weil sie sonst den Kauf nicht abschließen können. Der Notar setzt das standardmäßig so um. Es ist aber nicht automatisch so - es muss im Vertrag stehen. Wer das nicht prüft, läuft Gefahr, später überrascht zu werden.

Es gibt nur zwei Ausnahmen, bei denen die Grunderwerbsteuer nicht fällig ist: Bei Schenkungen und bei Erbschaften. Dann greift die Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Auch Verkäufe zwischen Ehepartnern, Eltern und Kindern, Stiefeltern und Stiefkindern oder Großeltern und Enkelkindern sind steuerfrei. Geschwister zahlen dagegen - und zwar volle Grunderwerbsteuer.

Wann muss die Steuer bezahlt werden?

Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags erhält das Finanzamt den Vertrag vom Notar. Das dauert in der Regel 1-3 Wochen. Danach wird der Steuerbescheid erstellt. Der Käufer bekommt ihn per Post - oft erst nach 6-8 Wochen. Erst dann beginnt die Zahlungsfrist.

Die Frist ist gesetzlich auf einen Monat nach Bekanntgabe festgelegt. Aber: In einigen Bundesländern ist sie kürzer. Seit Januar 2023 zahlt man in Baden-Württemberg innerhalb von drei Wochen. In anderen Ländern kann die Frist sogar länger sein. Wer zu spät zahlt, zahlt zusätzlich einen Verspätungszuschlag von 1,2 % pro Monat - und das wird nicht freundlich erinnert.

Ein Fall aus dem Forum Haus&Grund zeigt, wie schnell es schiefgeht: Ein Käufer erhielt den Bescheid erst 78 Tage nach der Beurkundung. Er hatte nur 22 Tage Zeit zu zahlen - und musste 1,2 % Nachzahlung leisten. Das waren über 1.000 Euro extra. Der Trick? Fordern Sie Ihren Notar schriftlich auf, den Vertrag innerhalb von drei Werktagen an das Finanzamt zu senden. Das gibt Ihnen Sicherheit.

Was passiert, wenn die Steuer nicht bezahlt wird?

Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Und ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung nicht vornehmen. Sie sind dann nicht rechtlich Eigentümer - obwohl Sie gezahlt haben. Das ist ein ernstes Risiko. Viele Käufer denken, sie hätten das Haus „gekauft“, wenn sie den Schlüssel haben. Aber rechtlich ist das nicht so. Der Notar und das Finanzamt sind die Gatekeeper.

Ein weiteres Problem: Die Bemessungsgrundlage. In 23,4 % der Fälle, die Steuerberaterin Dr. Anja Schulz 2022 prüfte, wurden zusätzliche Gegenleistungen nicht erfasst - wie eingetragene Wohnrechte oder Übernahmen von Hypotheken. Das führte zu Nachforderungen von durchschnittlich 2.845 Euro. Das kann teuer werden. Deshalb: Lassen Sie den Notar oder Ihren Steuerberater den Kaufvertrag genau prüfen.

Wie beeinflusst die Grunderwerbsteuer den Markt?

Die Steuer hat echte Auswirkungen. Eine Studie der Bundesbank aus Juni 2023 zeigt: Eine Erhöhung um einen Prozentpunkt führt kurzfristig zu einem Rückgang der Transaktionen um 4,7 %. Besonders betroffen sind Familien mit geringem Budget. In Nordrhein-Westfalen, wo die Steuer von 5,5 % auf 6,5 % stieg, sanken die Transaktionen unter 300.000 Euro im ersten Quartal um 7,2 %. Gleichzeitig stieg die Nachfrage in benachbarten Bundesländern mit niedrigeren Sätzen um 11,3 %. Das ist echte Steuerflucht.

Experten wie Prof. Dr. Christoph Spengel vom ZEW warnen: Eine pauschale Erhöhung trifft vor allem junge Familien beim ersten Kauf. Und das, obwohl die Grunderwerbsteuer für die Länder eine wichtige Einnahmequelle ist - mit 18,7 Milliarden Euro im Jahr 2022. Eine Reform ist in Diskussion, aber bis Ende 2024 wird nichts passieren. Die Bundesregierung hat eine Arbeitsgruppe eingesetzt, aber bisher gibt es keine konkreten Vorschläge.

Was Sie jetzt tun sollten

• Prüfen Sie den Steuersatz in Ihrem Bundesland - nicht im Internet, sondern beim Finanzamt.
• Rechnen Sie die Grunderwerbsteuer in Ihre Finanzplanung ein - sie ist oft die größte Nebenkostenposten.
• Verlangen Sie vom Notar eine schriftliche Bestätigung, dass der Kaufvertrag innerhalb von drei Werktagen an das Finanzamt gesendet wird.
• Prüfen Sie den Kaufvertrag auf alle Gegenleistungen: Wohnrechte, Schulden, Nebenkosten, die Sie übernehmen.
• Vermeiden Sie es, die Zahlung zu verschieben - die Zuschläge sind schnell da.

Die Grunderwerbsteuer ist kein Verstecktes. Sie ist berechenbar. Und wenn Sie sie richtig einplanen, vermeiden Sie Stress, Überraschungen und unnötige Kosten. Viele Käufer lernen es erst nach dem Kauf - aber Sie können es jetzt schon wissen.