Stell dir vor, du willst deine Mietwohnung ein bisschen schöner machen. Die Wände sind abgenutzt, der Boden alt, die Küche grau und kalt. Du greifst zum Pinsel, kaufst Laminat, bohrst ein paar Löcher für Regale - und denkst: Was ist schon dabei? Viel. Denn im Mietrecht geht es nicht um Geschmack, sondern um Regeln. Und diese Regeln sind streng - und oft überraschend.
Was du ohne Erlaubnis machen darfst
Du darfst Wände streichen. Das ist der Klassiker. Aber nur, wenn du beim Auszug wieder auf die ursprüngliche Farbe zurückkommst. Der Bundesgerichtshof hat 2023 klargestellt: Mieter können Farben nach eigenem Geschmack wählen - solange sie beim Auszug wieder neutral streichen. Kein Vermieter kann dir verbieten, deine Wohnung bunt zu machen. Aber er kann verlangen, dass du sie am Ende wieder weiß oder hellgrau zurücklässt.
Du darfst Türen und Türrahmen streichen. Du darfst Fußleisten anbringen. Du darfst Heizkörper lackieren - solange du sie nicht beschädigst. Du darfst Regale an die Wand hängen, auch wenn du dafür bohren musst. Die Löcher musst du nur später mit Spachtelmasse verschließen. Kein Problem, wenn du es sauber machst.
Was auch erlaubt ist: Laminat oder Teppich verlegen - aber nur, wenn du den alten Boden nicht entfernst. Du darfst keine Estrichschicht aufbrechen, keine Heizrohre freilegen, keine Dämmschichten durchtrennen. Wenn du den Boden veränderst, muss er nachher wieder so sein, wie er vorher war. Keine Ausnahmen.
Ein Hochbett einbauen? Ja. Ein Einbauschrank? Ja. Ein neues Schloss in der Wohnungstür? Ja. Das sind alles Dinge, die du ohne schriftliche Zustimmung tun darfst - vorausgesetzt, du kannst sie rückgängig machen, ohne die Bausubstanz zu schädigen. Der Berliner Mieterverein sagt es klar: Wenn du es in zwei Stunden wieder rausnehmen kannst, brauchst du keine Genehmigung.
Was du niemals ohne Zustimmung tun darfst
Jetzt kommt der wichtige Teil: Was ist verboten? Alles, was die Struktur der Wohnung verändert. Das ist kein Spiel. Das ist Baurecht.
Du darfst kein Bad renovieren. Keine neue Dusche einbauen. Keine neue Toilette. Keine neue Wand im Bad verlegen. Das ist kein DIY-Projekt - das ist ein Risiko für Wasserschäden. Laut Experten der Bundesvereinigung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft entstehen 78 % aller Wasserschäden in Mietwohnungen durch unsachgemäße Eigenrenovierungen. Ein einziger Undichter Wasseranschluss kann Tausende Euro Schaden verursachen - und du bist haftbar.
Du darfst keine Wände einreißen. Keine Durchbrüche zwischen Wohnzimmer und Küche machen. Keine Decken abhängen. Keine Dämmung einbauen. Keine Türen kürzen. Keine neuen Steckdosen einbauen. Keine Elektroleitungen verlegen. Das ist kein Heimwerken - das ist Elektroarbeit. Und hier greift die Haftpflichtversicherung nicht. 15 % aller selbst durchgeführten Renovierungen führen laut Statistik zu elektrischen Schäden - und die Versicherung zahlt nicht, wenn du ohne Fachmann gearbeitet hast.
Was viele nicht wissen: Selbst wenn du den Vermieter mündlich um Erlaubnis bittest, ist das nichts wert. Das Landgericht Berlin hat 2023 entschieden: Nur schriftliche Zustimmung zählt. Ein WhatsApp-Nachricht reicht nicht. Ein kurzes Gespräch im Treppenhaus zählt nicht. Du brauchst ein Dokument. Unterschrieben. Datum. Beschreibung der Arbeiten. Alles. Sonst bist du auf eigene Gefahr.
Was passiert, wenn du ohne Erlaubnis renovierst?
Die Konsequenzen sind nicht nur teuer - sie können dein Leben durcheinanderbringen.
Erstens: Du bekommst eine Abmahnung. 42 % der Mieter, die ohne Zustimmung renoviert haben, wurden 2023 abgemahnt - laut Studie von Prof. Dr. Eva-Maria Kirschner von der Universität Konstanz. Zweitens: Du musst alles rückgängig machen. Und zwar auf eigene Kosten. Der Durchschnittspreis für den Rückbau eines selbst verlegten Bodens liegt bei 320 Euro. Ein Einbauküchenumbau? 1.200 Euro - so wie es ein Mieter in einem immowelt-Forum-Thread 2023 zahlen musste.
Drittens: Du riskierst die Kündigung. 18 % der Mieter, die ohne Erlaubnis bauliche Veränderungen vorgenommen haben, bekamen eine fristlose Kündigung. Das ist kein theoretisches Risiko. Das passiert. Und du hast keine Chance, dich zu wehren, wenn du keine schriftliche Zustimmung hast.
Viertens: Du musst für Schäden aufkommen. Wenn dein Laminat schlecht verlegt ist und der Unterboden nass wird? Du zahlst. Wenn deine neue Heizkörper-Lackierung abblättert und die Wand beschädigt? Du zahlst. Wenn deine Elektroarbeit einen Kurzschluss verursacht? Du zahlst - und deine Haftpflichtversicherung weigert sich, zu zahlen, weil du nicht lizenziert warst.
Wie du es richtig machst: Die 5-Schritte-Regel
Willst du renovieren? Dann mach es richtig. Hier ist dein Plan:
- Planen: Schreibe auf, was du genau tun willst. Welche Wände? Welche Farbe? Welche Bodenbeläge? Welche Löcher? Sei konkret.
- Schreiben: Schicke dem Vermieter eine E-Mail oder einen Brief. Nenne alle geplanten Arbeiten. Frage explizit: „Ist diese Maßnahme mit Ihrer Zustimmung möglich?“
- Warten: Gib ihm mindestens zwei Wochen Zeit. Kein Drängen. Kein „Ich fange jetzt an.“
- Unterschreiben: Wenn er ja sagt, hole dir eine schriftliche Zustimmung. Unterschrieben. Mit Datum. Mit Unterschrift. Am besten auf Papier. Kein PDF per E-Mail reicht - wenn es später Streit gibt, brauchst du ein Original.
- Belegen: Bewahre alle Rechnungen, Fotos vorher und nachher, Materiallisten auf. Wenn du später Anspruch auf Erstattung hast (zum Beispiel, wenn die Renovierung den Wert der Wohnung erhöht), brauchst du Beweise. Ein Fall vor dem Landgericht Frankfurt zeigte: Wer Belege vorlegt, bekommt 800 Euro erstattet. Wer keine hat, geht leer aus.
Die Deutsche Gesellschaft für Mietrecht und Wirtschaft hat berechnet: Wer diese fünf Schritte macht, reduziert das Konfliktrisiko um 76 %. Das ist kein Glück - das ist Strategie.
Was du bei der Rückgabe der Wohnung beachten musst
Beim Auszug ist alles wieder da, wo es vorher war. Keine Ausreden. Kein „Aber ich habe doch alles sauber gemacht.“
Die Wände müssen wieder weiß sein. Die Bodenbeläge müssen wieder original sein. Die Türen müssen wieder so aussehen wie vorher. Die Heizkörper müssen wieder die Farbe haben, die der Vermieter ursprünglich gewählt hat. Selbst wenn du den Boden nur mit Klebeband befestigt hast - du musst ihn entfernen. Selbst wenn du die Farbe nur mit einer Rolle aufgetragen hast - du musst sie abtragen.
Ein Fall aus München 2022: Eine Mieterin hatte die Wände mit einer wasserlöslichen Farbe gestrichen. Sie dachte, das sei rückgängig zu machen. Der Vermieter forderte 400 Euro für die Entfernung der Farbschichten. Das Gericht gab ihm Recht. Die Farbe war zwar wasserlöslich - aber sie hatte die Putzschicht beschädigt. Das war kein „einfaches Streichen“. Das war eine Substanzveränderung.
Und was ist mit Wertsteigerung? Wenn du eine neue Küche einbaust und der Vermieter später die Wohnung für 200 Euro mehr vermietet - hast du dann Anspruch auf einen Teil davon? Aktuell: Nein. Aber das könnte sich ändern. Der Deutsche Mieterbund fordert seit 2024, dass Mieter anteilig an Wertsteigerungen beteiligt werden. 64 % der Deutschen unterstützen diese Idee. Aber bis es Gesetz ist, bleibt es bei: Du baust ein, du zahltst. Du rückbaust, du zahlst. Der Gewinn geht an den Vermieter.
Die Zukunft: Mehr Rechte für Mieter?
Die Lage verändert sich. Immer mehr Menschen wohnen zur Miete - 56,4 % der Haushalte in Deutschland 2023. Und immer mehr wollen ihre Wohnungen personalisieren. Die Politik merkt das. Der Bundesjustizminister arbeitet an einer Mietrechtsreform, die künftig Mieter bei barrierefreien Umbauten schützen soll. Und die meisten Vermieter (71 %) begrüßen heute Gespräche über Renovierungen - wenn sie rechtzeitig kommen.
Aber: Die Rechtsprechung bleibt streng. Die Gerichte schützen die Bausubstanz. Sie schützen den Vermieter. Und sie schützen dich - wenn du dich an die Regeln hältst.
Deine Wohnung ist nicht dein Haus. Aber du kannst sie trotzdem lieb haben. Indem du sie mit Respekt renovierst. Mit Genehmigung. Mit Dokumenten. Mit Verantwortung.
Darf ich meine Mietwohnung einfach streichen, ohne den Vermieter zu fragen?
Ja, du darfst Wände streichen - aber nur, wenn du beim Auszug wieder auf die ursprüngliche Farbe zurückkehrst. Du musst nicht um Erlaubnis bitten, wenn du die Farbe nicht veränderst. Aber du darfst nicht einfach eine neue Farbe lassen. Der Vermieter kann verlangen, dass du die Wände wieder weiß streichst. Wenn du das nicht tust, musst du die Kosten tragen.
Was passiert, wenn ich ohne Zustimmung eine Einbauküche installiere?
Du musst die Küche komplett entfernen - auf eigene Kosten. Der Vermieter kann dich zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichten. Außerdem kann er Schadensersatz verlangen, wenn die Installation zu Schäden an Rohren, Wänden oder Elektrik geführt hat. In vielen Fällen wird auch eine Kündigung ausgesprochen, besonders wenn die Küche nicht rückgängig gemacht wird.
Kann ich mein eigenes Schloss in die Wohnungstür einbauen?
Ja, du darfst den Zylinder der Wohnungstür austauschen. Das ist erlaubt, weil es keine bauliche Veränderung ist und rückgängig gemacht werden kann. Du musst aber beim Auszug den ursprünglichen Zylinder wieder einbauen. Du darfst den neuen Zylinder nicht mitnehmen, es sei denn, der Vermieter stimmt ausdrücklich zu, dass er ihn behalten darf.
Brauche ich eine Genehmigung, wenn ich Laminat verlege?
Nein, wenn du den alten Boden nicht entfernst und das Laminat nur als Schwimmende Bodenplatte verlegst. Aber du darfst nicht den Estrich aufbrechen, keine Heizrohre freilegen und keine Dämmung beschädigen. Beim Auszug musst du den alten Boden wieder herstellen - das kann teuer werden, wenn das Laminat den Untergrund beschädigt hat.
Was ist, wenn ich Elektroarbeiten selbst mache?
Du darfst keine Steckdosen verlegen, keine Leitungen verlegen und keine Schalttafeln verändern. Das ist nur für zugelassene Elektriker erlaubt. Wenn du es trotzdem tust, riskierst du nicht nur einen Stromschlag - du riskierst, dass deine Haftpflichtversicherung bei einem Schaden nicht zahlt. 15 % der selbst durchgeführten Renovierungen führen zu elektrischen Schäden - und die Versicherung weigert sich bei Eigenleistungen zu zahlen.
Kann ich vom Vermieter verlangen, dass er meine Renovierung bezahlt?
Nein, du kannst nicht verlangen, dass der Vermieter deine Renovierung bezahlt - es sei denn, du hast eine schriftliche Vereinbarung, die das vorsieht. Aber wenn deine Renovierung den Wohnwert deutlich erhöht (z. B. neue Isolierung, moderne Fenster), kannst du in Zukunft Anspruch auf eine anteilige Beteiligung an der Mietsteigerung haben - wenn die Gesetze sich ändern. Aktuell ist das nicht möglich.
