Wie viel Eigenkapital für eine Sanierung 2025? Regeln, Rechenwege, Beispiele

Die Sanierung ist geplant, der Kostenrahmen wackelt - und die Bank will wissen: Wie viel Geld bringst du selbst mit? Genau darum geht’s hier. Du bekommst klare Faustregeln, Rechenwege, realistische Beispiele (auch mit Münchner Preisen) und eine Checkliste, mit der du bankfertig wirst. Erwartung: Du gehst mit einer Zahlenspanne raus, die zu deinem Objekt und deinem Risikoappetit passt - plus einem Plan, wie du Zinsen, Förderungen und Puffer clever kombinierst.

TL;DR

• Als grobe Regel reichen 10-20% der Sanierungssumme als Eigenkapital - wenn der Beleihungsauslauf nach Sanierung max. ~80% bleibt.
• Ist dein Objekt stark im Wert, kann die Bank 100% der Maßnahmen finanzieren. Bei knapperen Werten werden 10-30% Eigenmittel fällig.
• Rechne mit 10-20% Kostenpuffer. Preisüberläufe sind bei Handwerk 2025 eher die Regel als die Ausnahme.
• Förderung (BEG/BAFA/KfW) ersetzt Eigenkapital: Zuschüsse zuerst abziehen, den Rest finanzieren.
• Zielsatz für gute Konditionen: Beleihungsauslauf ≤80%. Darunter wird’s spürbar günstiger.

Kurzantwort 2025: Wie viel Eigenkapital Sanierung ist realistisch?

Banken schauen nicht auf dein Projekt im luftleeren Raum, sondern auf den Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) nach der Sanierung. Heißt: Kreditsumme im Verhältnis zum (vorsichtig) angesetzten Beleihungswert des Hauses/der Wohnung.

Diese Leitplanken sind 2025 typisch:

• Bis 60% LTV: Top-Konditionen. Eigenkapitalbedarf gering, wenn der Objektwert hoch ist.
• Bis 80% LTV: Gute Konditionen. Meist finanzen Banken die Sanierung vollständig, wenn der Immobilienwert passt.
• 80-90% LTV: Möglich, aber teurer. Eigenkapital 10-20% der Maßnahmen hilft, die Zinsen spürbar zu drücken.
• Über 90% LTV: Aufwendig oder teuer. Rechne mit 20-30% Eigenkapital oder weiche auf Alternativen aus (Förderung, Nachrang, Modernisierungskredit).

Praktischer Richtwert: Plane 10-20% Eigenmittel auf die Sanierungssumme plus einen Puffer von 10-20% in bar oder Kreditreserve. Wenn dein Objekt in einer teuren Lage liegt (z. B. München), kann der gestiegene Marktwert nach Sanierung den Eigenkapitalbedarf knacken - die Bank rechnet dann mit dem Wert nach Fertigstellung (oft mit Sicherheitsabschlag).

Schritt-für-Schritt: So kalkulierst du Budget, Beleihung, Puffer

Du brauchst eine belastbare Zahl - kein Bauchgefühl. So kommst du hin:

1. Kosten realistisch ermitteln
   Hol dir mindestens zwei Angebote je Gewerk und rechne in 2025 mit knappen Kapazitäten. Grobe Anhaltswerte pro m² Wohnfläche:
   - Standard-Modernisierung (Bäder, Böden, Maler, Elektrik teilw.): 400-700 €/m²
   - Energetisches Paket (Dachdämmung, Fenster, Fassade selektiv): 600-1.200 €/m²
   - Kernsanierung (Haustechnik, Elektrik neu, Grundriss, Hülle): 1.200-1.800+ €/m²
   Einzelpreise als Fixpunkte: Wärmepumpe 18.000-35.000 €, Fenster (3-fach) 800-1.200 €/m² Fensterfläche, Dachdämmung 150-250 €/m² Dachfläche, PV 1.000-1.300 €/kWp, Speicher 700-900 €/kWh.

2. Puffer einplanen
   Haushaltsregel: 10-20% Aufschlag. Altbau mit unbekannten Leitungen? Eher 20%. Fixierst du Festpreise mit Bauzeitenstrafe, reichen 10-15%.

3. Wert vor und nach Sanierung schätzen
   Besorg eine Kurzbewertung. In Städten wie München erhöhen energetische Maßnahmen und Bäder/Küchen den Marktwert spürbar. Landlage: Wertzuwachs kleiner, aber Vermietbarkeit/Energieverbrauch verbessern.

4. Beleihungswert und LTV berechnen
   Banken setzen den Beleihungswert konservativ an (oft 80-90% des Marktwerts). Formel:
   LTV = (Gesamtdarlehen ÷ Beleihungswert nach Sanierung) × 100.
   Gesamtdarlehen = bestehende Restschuld + neuer Sanierungskredit - Zuschüsse (nicht Kredite!).

5. Eigenkapital-Bedarf herleiten
   Definiere Ziel-LTV (meist ≤80%). Berechne, wie viel Kredit die Bank dafür maximal geben kann. Der Rest ist dein Eigenkapital. Formel:
   Max. Kredit = Ziel-LTV × Beleihungswert.
   Eigenkapitalbedarf = geplante Kosten - Zuschüsse - (Max. Kredit - Restschuld).

6. Förderung abziehen
   BEG/BAFA/KfW-Zuschüsse und zinsgünstige Kredite senken deinen Eigenkapitalbedarf. Der Zuschussanteil zählt wie eigene Mittel. Zinskredite zählen als Fremdkapital.

Behalte die Zinsen im Blick: Baufinanzierungen mit 10-jähriger Zinsbindung liegen 2025 grob bei 2,5-3,5% je nach Bonität und LTV. Unbesicherte Modernisierungskredite liegen höher, oft 5-8%+. Guter LTV spart echte Monatsrate - das ist oft mehr wert als 5.000 € zusätzlicher Zuschuss.

Finanzierung 2025: Bankkredit, Förderungen, Alternativen

Geld ist ein Mix. Je sauberer strukturiert, desto weniger Eigenkapital brauchst du - bei vertretbarem Zins.

• Annuitätendarlehen (1. Rang)
  Standardweg. Gute Zinsen bei LTV ≤80%. Bank finanziert die Sanierung gegen Baufortschritt. Tipp: Modernisierungsreserve (z. B. 10% als Abrufreserve) vereinbaren.
• Nachrang-/Zweckdarlehen (2. Rang)
  Ergänzt den ersten Kredit, wenn LTV es erfordert. Zinsaufschlag, aber spart eigenes Geld. Achtung auf Gesamtrate und Zinsbindung.
• Modernisierungskredit (blanko)
  Unbesichert, oft 10.000-50.000 €. Schnell und flexibel, Zins höher. Sinnvoll für kleinere Gewerke oder als Überlaufpuffer.
• BAFA/BEG-Zuschüsse (Einzelmaßnahmen)
  2025 werden u. a. Wärmepumpen, Dämmung, Fenster, Lüftung bezuschusst. Beim Heizungstausch gibt es eine Basisförderung plus Boni (Einkommen, Geschwindigkeit), zusammen bis zu hohen Prozenten der förderfähigen Kosten. Zuständig: BAFA. Zuschüsse reduzieren direkt die zu finanzierende Summe.
• KfW-Kredite für Sanierung
  Zinsgünstige Darlehen für energetische Sanierungen (z. B. Effizienzhaus-Standards) bleiben ein Hebel. Die Programme ändern sich regelmäßig - Stand 2025 gelten BEG-Regeln mit Kombination aus Zuschüssen (BAFA) und zinsgünstigen Krediten (KfW). Prüfe aktuelle Programmbedingungen vor Antrag.
• iSFP und Energieberatung
  Ein individueller Sanierungsfahrplan bringt oft Bonusprozente in der Förderung und ordnet Maßnahmen in Etappen. Energieberater sind förderfähig; ihr Bericht überzeugt auch die Bank.
• Eigenleistung („Muskelhypothek“)
  Akzeptiert die Bank nur, wenn nachweisbar (Materialrechnungen, Zeitansatz). Rechne konservativ. Eigenleistung ist kein 1:1-Ersatz für Cash, hilft aber.
• Steuerliche Entlastungen
  Handwerkerleistungen: 20% der Arbeitskosten (max. 1.200 € Steuerermäßigung/Jahr). Für Vermieter können Erhaltungsaufwendungen sofort oder verteilt absetzbar sein. Klär das mit dem Steuerprofi.

Wichtig: Förderanträge IMMER vor Auftragserteilung stellen. Sonst verlierst du Anspruch. Quellen für Regeln: Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), BAFA-Merkblätter, KfW-Programmbedingungen, Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024/2025).

Beispiele und Szenarien mit Zahlen

So fühlt sich Theorie in Euro an.

Beispiel A: Eigentumswohnung München, 70 m², Baujahr 1970
Maßnahmen: Bad, Elektro teilweise, Fenster, Böden, Maler. Kostenangebot: 65.000 €. Puffer 15% = 9.750 €. Gesamt 74.750 €. Zuschuss Fenster/Dämmung: 6.000 € (vereinfachter Richtwert, abhängig von BEG). Finanzierungsbedarf: 68.750 €.

• Wert vor Sanierung: 520.000 €; nach Sanierung: 560.000 € (Kurzgutachten).
• Beleihungswert (90% vom Marktwert): 504.000 €.
• Restschuld Alt-Darlehen: 280.000 €.
• Gesamtdarlehen mit Sanierung: 280.000 + 68.750 = 348.750 €.
• LTV = 348.750 ÷ 504.000 ≈ 69% → sehr gut.
• Eigenkapitalbedarf: 0 €. Bank finanziert 100%, Konditionen top.

Beispiel B: Einfamilienhaus Mittelstadt, 130 m², Baujahr 1965
Maßnahmen: Heizung (Wärmepumpe), Dämmung Dach, 10 Fenster, Bad. Kosten: 140.000 €. Puffer 15%: 21.000 €. Summe 161.000 €. BAFA Heizung + Einzelmaßnahmen: angenommene Zuschüsse 30.000 € (je nach Einkommen/Bonus kann es höher/geringer ausfallen). Finanzierungsbedarf: 131.000 €.

• Wert vor: 380.000 €; nach: 420.000 €.
• Beleihungswert (85%): 357.000 €.
• Restschuld: 250.000 €.
• Gesamtdarlehen: 381.000 € → LTV ≈ 381.000 ÷ 357.000 ≈ 107%.
• Ziel-LTV 80%: Max. Kredit 0,8 × 357.000 = 285.600 €. Benötigtes EK = 381.000 − 285.600 = 95.400 € → zu viel.

Lösung: Wertsteigerung konservativ neu bewerten (nach Fertigstellung), Maßnahmen phasen, zusätzliche Zuschüsse prüfen, Teilfinanzierung als unbesicherter Modernisierungskredit, oder 2. Rang + Eigenkapital. Alternativ: Maßnahmenumfang reduzieren (z. B. Fassade später), iSFP nutzen.

Beispiel C: Doppelhaushälfte Land, 110 m², Baujahr 1980
Maßnahmen: Bad, Fenster, PV 8 kWp + Speicher 8 kWh. Kosten: 82.000 €. Puffer 10%: 8.200 €. Summe 90.200 €. Zuschüsse PV: ggf. keine direkten Investzuschüsse, aber 0% Umsatzsteuer bereits im Preis; Fenster/Einzelmaßnahme: angenommen 5.000 €. Finanzierungsbedarf: 85.200 €.

• Wert vor: 260.000 €; nach: 275.000 €.
• Beleihungswert (85%): 233.750 €.
• Restschuld: 120.000 €.
• Gesamtdarlehen: 205.200 € → LTV ≈ 87,8%.
• Für 80% LTV bräuchte es ca. 19.200 € Eigenkapital oder kleinere Maßnahmen.

Takeaway aus den Beispielen: In teuren Lagen trägt der Marktwert oft die Sanierung. In schwächeren Märkten brauchst du eher 15-30% Eigenkapital oder du packst’s in Etappen und schöpfst Förderung maximal ab.

Checklisten, Mini-FAQ und nächste Schritte

Checkliste: bankfest in 7 Tagen

1. Kostenplan mit zwei Angeboten je Gewerk + 10-20% Puffer.
2. Kurzgutachten oder Maklereinschätzung zum Wert vor/nach Sanierung.
3. Aufstellung Restschuld, Zinsbindung, Sondertilgungsoptionen.
4. Fördercheck: BAFA/BEG, KfW, iSFP-Termin anfragen (vor Auftrag!).
5. Ziel-LTV bestimmen (≤80%) und Eigenkapitalbedarf rechnen.
6. Finanzierungsmix aufsetzen: 1. Rang + ggf. 2. Rang + Modernisierungskredit + Zuschüsse.
7. Unterlagenmappe: Grundbuch, Energieausweis, Bestandspläne, Baubeschreibung, Zeitplan, Fotos.

Profi-Heuristiken

• Lass den LTV nicht zufällig entstehen. Ziele ≤80%. Das spart oft Zehntausende Zinsen über die Laufzeit.
• Puffer lieber als Kreditreserve vereinbaren als in Bar blocken. Flexibler und schont Liquidität.
• PV/Heizung zuerst, Fassade später? Oft klug. Energieersparnis trägt Zinslast.
• Kleinteilige Maßnahmen bündeln, damit du Schwellen der Förderung triffst.
• Bei Münchner Projekten: Terminsicherheit in den Vertrag, sonst schmilzt dein Puffer über Wartezeiten.

Typische Fallstricke

• Auftrag vor Förderantrag: Zuschuss weg.
• Kein Festpreis: Nachträge fressen Puffer.
• iSFP ignoriert: Bonus verschenkt.
• Beleihungswert überschätzt: LTV kippt, Zinsaufschlag kommt.
• Eigenleistung überschätzt: Qualitätsrisiko, Bank erkennt Wert nicht an.

Mini-FAQ

• Kann die Bank 100% der Sanierung finanzieren?
  Ja, wenn der LTV nach Sanierung passt (oft ≤80-85%) und Bonität stimmt. Häufig in wertstarken Lagen.
• Wie viel Puffer ist sinnvoll?
  10-20% der Bruttokosten. Altbau mit unbekanntem Bestand: lieber 20%.
• Was zählt als Eigenkapital?
  Cash, Guthaben, förderfähige Zuschüsse, Eigenleistung (in engen Grenzen), Verwandtendarlehen mit Nachrang. Nicht: zinsgünstige Kredite.
• Soll ich erst sanieren oder erst finanzieren?
  Immer erst Finanzierung und Förderung festzurren, dann beauftragen.
• Wie wirkt sich GEG 2024/2025 aus?
  Bei Heizungen gelten neue Effizienzanforderungen. Viele Systeme sind förderfähig - das verbessert deine Finanzierungskette.

Nächste Schritte

1. Grobe Kostenschätzung und Maßnahmenliste schreiben (1 Seite reicht).
2. Förder-Quickcheck bei Energieberaterin/Energieberater anfragen.
3. Mit zwei Handwerksbetrieben Festpreisangebote inkl. Zeitplan verhandeln.
4. Banktermin mit Mappe (Kosten, Wert, LTV-Ziel, Förderung) machen.
5. Reserve organisieren: 10-15% Abrufreserve oder kleiner Modernisierungskredit als Puffer.

Troubleshooting nach Szenario

• LTV zu hoch, Bank zögert: Maßnahmen splitten, Zuschüsse erhöhen, Teilverkauf von nichtkritischen Posten (z. B. Küche) später, anderer Beleihungswert via Zweitgutachten, kleiner Nachrang statt großem Erstkredit.
• Angebote 20% über Plan: Leistungsbeschreibung straffen, Alternativen (Material, Bauzeiten), PV/Heizung priorisieren, Rest etappieren.
• Zinsen höher als erwartet: LTV senken, Zinsbindung kürzer wählen (mit Tilgungssatzwechsel), KfW-Baustein prüfen.
• Förderung abgelehnt: Prüfe Formalien (Zeitpunkt, Nachweise), iSFP nachholen, Alternativmaßnahme wählen, Landesprogramme checken.
• Handwerkertermine platzen: Vertragsstrafen, Parallelgewerke entzerren, Pufferzeit einplanen, Teilvergabe statt Generalunternehmer.

Quellenhinweise: Regeln und Förderquoten ergeben sich aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG, BAFA/KfW, Stand 2025), den Programmbedingungen der KfW und dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024/2025). Für steuerliche Fragen gelten EStG-Regelungen zu Handwerkerleistungen und Werbungskosten.