Wenn du eine Wohnung oder ein Haus besitzt, aber nicht selbst dort wohnst – und stattdessen sie als Ferienwohnung, Büro oder Lager nutzt – könnte das Zweckentfremdung, die unzulässige Nutzung einer Immobilie abseits ihres ursprünglichen Zwecks, meist als Wohnraum. Auch bekannt als Wohnraumvermietungsverstoß, ist es in vielen Städten wie München streng reguliert. Es geht nicht nur um Regeln – es geht um deine Rechte, deine Finanzen und deine Zukunft als Eigentümer.
Zweckentfremdung tritt oft auf, wenn du deine Wohnung über Airbnb vermietest, sie als Büro nutzt oder sie leer stehst, während du woanders lebst. In München ist das besonders riskant: Die Stadt hat klare Gesetze, die Wohnraum schützen. Wenn du eine Wohnung länger als sechs Monate nicht selbst bewohnst und sie an Dritte vermietest, ohne die Genehmigung einzuholen, riskierst du hohe Bußgelder – bis zu 50.000 Euro. Und das gilt nicht nur für Ferienwohnungen. Selbst wenn du nur eine Zimmer an einen Studenten vergibst, ohne dass es in deinem Bebauungsplan erlaubt ist, kann das als Zweckentfremdung gelten. Der Bebauungsplan, ein rechtliches Dokument, das festlegt, wie Grundstücke genutzt werden dürfen. Auch bekannt als Flächennutzungsplan, ist der entscheidende Maßstab. Du kannst ihn online einsehen – aber viele machen den Fehler, ihn zu ignorieren, bis die Stadt kommt.
Was viele nicht wissen: Auch Mieterhöhungen oder die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum können als Zweckentfremdung gewertet werden – besonders wenn das Gebäude aus einer Zeit stammt, in der Wohnen der Hauptzweck war. Und wenn du eine Immobilie kaufst, die bereits als Ferienwohnung genutzt wird, bist du als neuer Eigentümer oft verantwortlich für die Rückführung – nicht der Vormieter. Das ist kein theoretisches Problem. In München wurden 2024 über 1.200 Fälle geprüft, fast 300 davon führten zu Bußgeldern. Es gibt keine Ausnahmen für kleine Häuser oder Nebenwohnungen – nur für echte, dauerhafte Selbstnutzung.
Wenn du deine Immobilie legal nutzen willst, musst du wissen, was erlaubt ist. Du musst prüfen, ob dein Bebauungsplan Wohnnutzung zulässt, ob du eine Genehmigung brauchst, und ob du dich an die Mietdauer oder die Anzahl der Mieter halten musst. Es gibt keine Grauzone – nur klare Regeln und strenge Kontrollen. Die Artikel unten zeigen dir, wie du den Bebauungsplan online einsehen kannst, wie du steuerliche Fallstricke vermeidest, wenn du vermietest, und was du tun musst, wenn du bereits in der Zwickmühle steckst. Du findest hier keine Theorie – nur konkrete Schritte, die dich vor Strafen und Verlusten bewahren.
Kurzzeitvermietung in der WEG ist erlaubt - aber nur, wenn die Teilungserklärung es zulässt und lokale Gesetze nicht verbieten. Erfahren Sie, was der BGH entschieden hat, wie Sie Bußgelder vermeiden und warum die Hausordnung entscheidend ist.