Wenn du eine Immobilie verkaufst, kann die Spekulationssteuer, eine Einkommensteuer auf Gewinne aus dem Verkauf von Privatvermögen, die innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt. Also known as Zehnjahresfrist, sie greift, wenn du nicht selbst in der Wohnung lebst oder sie nicht als Hauptwohnsitz nutzt. Viele glauben, jede Immobilie, die du verkaufst, bringt Steuern – das stimmt nicht. Die Steuerfreigrenze, derzeit 600 Euro Gewinn pro Jahr, ab dem du steuerpflichtig wirst ist klein, aber die echte Chance liegt in der Zeit. Wenn du deine Immobilie mindestens drei Jahre als Hauptwohnsitz bewohnst, fällt die Spekulationssteuer komplett weg – egal, wie hoch der Gewinn ist. Das ist kein Trick, das ist das Gesetz.
Du hast die Wohnung geerbt? Dann zählt der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Vorgänger – nicht dein Erbfall. Hast du ein Haus von deinen Eltern bekommen und wohnst seit fünf Jahren drin? Dann kannst du es verkaufen, ohne Steuern zu zahlen. Aber: Wenn du es nach dem Erbe nur zwei Jahre bewohnt hast und dann verkaufst, greift die Spekulationssteuer. Auch bei Wohnungsrecht, einer persönlichen Nutzungsrechte am Grundstück, die oft im Testament verankert ist ist die Steuerfreiheit abhängig davon, ob du selbst dort lebst – nicht ob du das Recht hast, dort zu wohnen. Wer ein Wohnungsrecht hat, aber in einer anderen Stadt lebt, zahlt Steuern, wenn er das Recht verkauft. Und wer eine Immobilie als Ferienhaus kauft, um sie nach zwei Jahren weiterzuverkaufen? Der zahlt. Punkt. Die Spekulationssteuer ist kein Strafsteuer – sie ist eine klare Regel, die zwischen privatem Wohnen und spekulativem Handeln unterscheidet.
Du willst verkaufen, aber die drei Jahre sind noch nicht um? Dann prüfe, ob du die Immobilie als Nebenwohnsitz genutzt hast – das zählt nicht. Oder ob du sie vermietet hast – das zählt auch nicht. Nur der eigene Wohnsitz macht den Unterschied. Du hast einen Teil der Wohnung vermietet, aber selbst im anderen Teil gelebt? Dann ist die Steuerfreiheit anteilig. Keine komplizierten Berechnungen nötig – einfach sagen, wie viel Prozent du selbst bewohnt hast. Die Finanzämter prüfen das – mit Mietverträgen, Anmeldebescheinigungen, Stromrechnungen. Du hast keine Unterlagen? Dann ist es riskant. Die Spekulationssteuer ist kein Geheimnis – sie ist dokumentiert, messbar und vorhersehbar. Was du brauchst, ist kein Steuerberater, der dir Tricks erzählt, sondern klare Dokumente, die zeigen: Du hast hier gelebt.
Immer wieder sehen wir Fälle, wo Leute ihr Haus nach zehn Jahren verkaufen und trotzdem Steuern zahlen – weil sie vorher nur ein Jahr dort gewohnt haben. Oder weil sie es nach dem Kauf renoviert und dann sofort verkauft haben – ohne je einzuziehen. Das ist Spekulation. Und die zahlt Steuern. Du willst nicht zahlen? Dann lebe dort. Drei Jahre. Nicht zwei. Nicht 36 Monate mit drei Monaten Abstand. Drei Jahre durchgehend. Und wenn du später verkaufst, hast du nicht nur einen Gewinn – du hast auch Ruhe.
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