Wenn du eine Auslandsimmobilie, eine Immobilie außerhalb deines Wohnlands, die du als Anlage oder Lebensmittelpunkt nutzt. Auch bekannt als Auslandsbesitz, ist sie oft ein Schlüssel für finanzielle Freiheit oder einen Neuanfang kaufen willst, dann geht es nicht nur um den Preis des Hauses. Es geht um Finanzierung, den Weg, wie du das Geld aufbringst – mit deutschem Kredit, ausländischem Kredit oder Eigenkapital, um Steuerresidenz, den rechtlichen Ort, an dem du steuerlich verpflichtet bist – entscheidend für die Besteuerung deiner Auslandsimmobilie und um Fremdwährungskredit, einen Kredit in einer Währung, die nicht die deine ist – hier lauern Risiken, die viele übersehen. Viele denken, dass es reicht, ein Haus in Portugal oder Spanien zu finden und den Kaufpreis zu zahlen. Aber die echte Hürde liegt oft hinter der Kaufunterschrift: Wie bezahlst du die laufenden Kosten? Wer akzeptiert deine deutsche Einkommensnachweise? Und was passiert, wenn der Euro fällt und deine Miete in Dollar bleibt?
Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nur selten – und wenn, dann mit hohen Zinsen und strengen Auflagen. Du brauchst oft eine lokale Bank vor Ort, aber die verlangt meistens lokale Einkünfte oder eine hohe Eigenkapitalquote von 40 bis 50 Prozent. Das ist für die meisten unrealistisch. Bessere Lösungen gibt es: Manche Finanzierer arbeiten mit deutschen Einkommensnachweisen, andere verlangen nur eine Sicherung durch eine deutsche Immobilie. Und wer auswandert, muss wissen: Ab 2025 kann Deutschland dich auch für eine Immobilie im Ausland besteuern – selbst wenn du sie nicht verkaufst. Das ist kein Mythos, das steht in den neuen Gesetzen. Wer das nicht kennt, zahlt doppelt: einmal beim Kauf, einmal bei der Besteuerung. Und wer mit Mieteinnahmen rechnet, muss auch wissen: In manchen Ländern wie Portugal oder Griechenland musst du die Miete in Euro umrechnen und kannst dabei durch Wechselkursverluste Geld verlieren. Das ist kein kleiner Nebeneffekt – das ist ein Risiko, das deine Rendite komplett auffrisst.
Du findest hier keine abstrakten Theorien. Du findest konkrete Erfahrungen von Leuten, die es gemacht haben – mit Portugal, Spanien, Italien und sogar Osteuropa. Wie sie ihre Kredite strukturiert haben, welche Dokumente sie brauchten, wie sie Steuern vermieden haben – und was sie falsch gemacht haben. Du erfährst, warum ein Golden Visa heute nicht mehr mit Immobilien funktioniert, wie du trotzdem eine Aufenthaltserlaubnis bekommst, und warum du deine deutsche Immobilie manchmal als Sicherheit nutzen kannst, um im Ausland zu finanzieren. Es geht nicht darum, wie viel Geld du hast. Es geht darum, wie du es bewegst. Die folgenden Artikel zeigen dir, wie du deine Auslandsimmobilie nicht nur kaufst, sondern auch bezahlst – ohne überraschende Kosten, ohne falsche Versprechen und ohne den Fehler zu machen, den fast jeder macht, der zum ersten Mal auswärts baut.
Finanzierung von Ferienimmobilien in Spanien und Portugal: Erfahren Sie, wie viel Eigenkapital Sie brauchen, welche Banken helfen, wie lange der Prozess dauert und warum Portugal für Residenten günstiger ist als Spanien.