Der Immobilienwert, der marktgerechte Preis, den eine Immobilie bei einem Verkauf erzielen kann, basiert auf messbaren Faktoren und nicht auf Gefühlen. Auch bekannt als Verkehrswert, ist er der einzige Maßstab, den Notare, Banken und Käufer wirklich ernst nehmen. Vielen erscheint der Wert einer Wohnung oder eines Hauses wie ein Geheimnis – doch hinter jeder Bewertung stecken klare Regeln, die du kennen musst, wenn du kaufst, verkaufst oder investierst.
Ein Wertansatz, die Methode, mit der der Immobilienwert berechnet wird, unterscheidet sich je nach Immobilientyp. Bei Wohnungen in Städten wie München oder Berlin dominiert der Ertragswert – also, wie viel Miete die Immobilie abwirft. Bei Einfamilienhäusern in ruhigen Vierteln zählt eher der Sachwert: Was kostet es, das Haus heute neu zu bauen, abzüglich Alter und Zustand? Und bei Luxusimmobilien, wie sie in einigen unserer Beiträge beschrieben werden, kommt der Vergleichswert hinzu – also, was ähnliche Häuser in derselben Straße kürzlich eingebracht haben. Diese drei Ansätze sind nicht willkürlich, sondern vom Gesetz vorgeschrieben. Wer dir sagt, sein Haus sei "wertvoller", weil es "so schön gestaltet" ist, verwechselt Ästhetik mit Wirtschaftlichkeit.
Immobilienbewertung, der Prozess, durch den der Wert festgestellt wird, ist kein Zufall. Sie beruht auf Daten: der Lage, der Wohnfläche, dem Baujahr, der Dämmung, der Ausstattung und sogar der Nähe zu Bushaltestellen oder Schulen. Ein schlecht gedämmtes Dach, wie in einem unserer Artikel beschrieben, senkt den Wert – nicht weil es hässlich ist, sondern weil es teuer wird, es zu sanieren. Ein barrierefreier Eingang nach DIN 18040 dagegen erhöht ihn, weil er die Zielgruppe erweitert. Und wer eine Immobilie in Spanien oder Portugal kauft, muss wissen: Der Wert dort hängt nicht nur vom Stein, sondern von der Steuerpolitik ab – wie du in den Beiträgen über Ferienimmobilien und Golden Visa nachlesen kannst.
Der Immobilienkauf, der Prozess, bei dem der Wert in einen Preis umgesetzt wird ist der Moment, in dem Theorie auf Praxis trifft. Ein Gutachter sagt 500.000 € – aber der Käufer bietet nur 450.000 €. Warum? Weil er weiß, dass die Fassade aus Naturstein teuer zu reinigen ist, oder weil er gesehen hat, wie lange es dauert, eine Baugenehmigung zu verlängern. Der Wert ist nicht statisch. Er verändert sich mit dem Recht, mit der Wirtschaftslage, mit der Nachfrage nach barrierefreien Türen oder mit der Möglichkeit, eine Wohnung als Ferienobjekt zu vermieten. Was du hier findest, sind keine abstrakten Theorien. Es sind konkrete Beiträge, die zeigen, wie Immobilienwerte entstehen – von der Auflassung bis zur Wegzugsbesteuerung, von der Denkmal-AfA bis zur NFT-Tokenisierung. Du wirst sehen, warum der Immobilienwert nie nur eine Zahl ist, sondern das Ergebnis aus Recht, Technik und menschlichem Verhalten.
Immobilien in Schrumpfungsregionen haben oft einen viel niedrigeren Wert als angenommen. Demografie und Leerstand bestimmen den Preis - nicht der Zustand des Hauses. Erfahren Sie, wie Sie realistische Bewertungen erstellen.